水川堂
成交月 2023/08
樓層：三層
坪數：44.9 坪
總價：1400.0萬
距離：-
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 1 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 72 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準49.1 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 1 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 -61.6% / 校正價 30.6 萬/坪
參考周邊可比樣本 72 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核31.2 ~ 31.2 萬/坪
政策與信用管制會影響核貸成數與估值彈性。市場交易量偏低，銀行估值通常更保守。 近季價格動能 +40.5%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
--
鄰案季變化
+31.7%
最新價差
--
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +31.7%
> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (1 筆)總價1400萬
100萬7870萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
280萬
核貸金額
1,120萬
月付
4.3萬/月
建議年收
107萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場分析，我們的出價基準是31.21萬/坪，這是我們的心理底線。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考量到附近有新店明聖宮，可能帶來噪音問題，這是我們壓低價格的理由。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行核貸上限為31.21萬/坪，我們無法超過這個價格。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 2 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.951396LNG: 121.552800RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
新店明聖宮
TEMPLE
373m
impact
新店南青宮-朱府王爺
TEMPLE
631m
impact
新店區第四公墓
CEMETERY
631m
impact
軌道交通動能
新店 (松山新店線)2132m
新店區公所 (松山新店線)2148m
七張 (松山新店線)2826m
防禦型機能圈
SCHOOL青潭國小
118mPARK青潭公園
416m實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
31.2萬/坪
鄰案比價樣本
翠松園
成交月 2024/03
樓層：六層
坪數：23.0 坪
總價：930.0萬
距離：59 m
新殿清境
成交月 2024/10
樓層：一層
坪數：28.3 坪
總價：1150.0萬
距離：223 m
新北潭天天廈
成交月 2025/09
樓層：十三層
坪數：21.3 坪
總價：1060.0萬
距離：291 m
春風如意
成交月 2022/12
樓層：十一層
坪數：39.9 坪
總價：1560.0萬
距離：405 m
秀水蘊
成交月 2023/12
樓層：六層，七層
坪數：43.7 坪
總價：1510.0萬
距離：432 m