氧生樹
成交月 2025/01
樓層：四層
坪數：53.5 坪
總價：850.0萬
距離：497 m
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 0 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 10 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準25.8 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 0 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 -100% / 校正價 25.8 萬/坪
參考周邊可比樣本 10 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核16.3 ~ 30 萬/坪
政策與信用管制會影響核貸成數與估值彈性。市場交易量偏低，銀行估值通常更保守。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+21.7%
鄰案季變化
--
最新價差
--
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [PROJECT] 同建案最新季變化 +21.7%
> [WARNING] 同建案季變化或價差偏高，建議回到保守核貸區間檢核。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採可用實登樣本中位數總價1070萬
260萬3550萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
214萬
核貸金額
856萬
月付
3.3萬/月
建議年收
82萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據我們的分析，這個物件的保守價格是 16.28萬/坪，這是我們的出價基礎。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考慮到附近有墓園和火葬場，這些因素可能會影響未來的轉售價值，我們需要在價格上進行調整。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行的核貸上限是 29.96萬/坪，我們不會超過這個價格。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 0 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 25.180134LNG: 121.484864RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
宜城開發有限公司
CEMETERY
356m
impact
無極真元天壇
TEMPLE
639m
impact
無極天元宮
TEMPLE
702m
impact
愛物園
CEMETERY
797m
impact
淡水宜城墓園
CEMETERY
797m
impact
軌道交通動能
淡江大學 (淡海輕軌)2937m
淡金鄧公 (淡海輕軌)3239m
淡金北新 (淡海輕軌)3310m
防禦型機能圈
> 尚無學校/公園資料。
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
尚無可用樣本。
鄰案比價樣本
15.9萬/坪
文學苑
成交月 2025/10
樓層：五層
坪數：27.2 坪
總價：950.0萬
距離：1.57 km
台北萬通樂活綠景大兩房
成交月 2023/11
樓層：二十層
坪數：51.0 坪
總價：2100.0萬
距離：1.82 km
新北陽明悅活
成交月 2025/08
樓層：十九層
坪數：65.1 坪
總價：1700.0萬
距離：1.86 km
麗池高苑1
成交月 2024/12
樓層：九層
坪數：32.6 坪
總價：580.0萬
距離：2.41 km