永尚承真

享受成熟生活機能與便利交通的理想居所北屯區崇德六路與山西路二段(仁平段487地號
流動性: Active環境抗性: 低樓層: 11 / B1
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AI 淨單價演算結果
[49.1萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸安全區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 20 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 45 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    57.3 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 20 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -100% / 校正價 54 萬/坪

    參考周邊可比樣本 45 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    54.2 ~ 60.9 萬/坪

    十四期重劃區為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場交易穩定，估值可採可比區間中位帶。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
-1%
鄰案季變化
-1%
最新價差
+0.2%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 -1%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 -1%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 +0.2%

> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (19 筆)
總價1770萬
1600萬1995萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
354萬
核貸金額
1,416萬
月付
5.4萬/月
建議年收
135萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據目前市場分析，我們的出價基準是54.23萬/坪，這是我們的防禦底線。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>根據周邊交易數據，該區域的樣本數量不足，這可能會影響銀行的貸款評估。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行的核貸上限為60.87萬/坪，我們不會超過這個價格以避免追高風險。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 11 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.180602LNG: 120.676233

嫌惡設施警示

水湳福德宮
TEMPLE
419m
impact
全國電子Digital City北屯松竹店
SUBSTATION
593m
impact
台灣中油梅川東路站
GAS STATION
622m
impact
寵心相伴
CREMATORIUM
716m
impact
梅川福德宮
TEMPLE
721m
impact

軌道交通動能

文心中清 (台中捷運綠線)924m
文心崇德 (台中捷運綠線)1261m
文華高中 (台中捷運綠線)1896m

防禦型機能圈

PARK水湳公園（ 生態公園）
230m
PARK仁愛公園
240m
PARK水湳生態公園
291m
SCHOOL臺中市私立衛道高級中
292m
PARK細廣一公園
323m
PARK仁和福德公園
326m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
永尚承真
成交月 2025/03
62.2萬/坪
樓層：二層
坪數：32.4 坪
總價：1770.0萬
距離：-
永尚承真
成交月 2024/08
63.0萬/坪
樓層：三層
坪數：32.6 坪
總價：1808.0萬
距離：-
永尚承真
成交月 2024/07
62.3萬/坪
樓層：五層
坪數：32.6 坪
總價：1840.0萬
距離：-
永尚承真
成交月 2024/07
63.3萬/坪
樓層：七層
坪數：32.6 坪
總價：1868.0萬
距離：-
永尚承真
成交月 2024/06
63.8萬/坪
樓層：十層
坪數：36.5 坪
總價：1953.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
國泰MOST+
成交月 2021/11
44.0萬/坪
樓層：四層
坪數：47.4 坪
總價：1925.0萬
距離：115 m
青園与溪行
成交月 2025/09
67.4萬/坪
樓層：十七層
坪數：67.3 坪
總價：3523.0萬
距離：117 m
雙橡園2925
成交月 2022/07
53.5萬/坪
樓層：四層
坪數：77.0 坪
總價：3645.0萬
距離：171 m
豐謙HOME+
成交月 2024/09
61.6萬/坪
樓層：五層
坪數：47.2 坪
總價：2549.0萬
距離：213 m
元鈞坐忘山
成交月 2023/06
60.5萬/坪
樓層：二十一層
坪數：78.6 坪
總價：3940.0萬
距離：217 m