永翠漾

在板橋區享受現代生活的便利與舒適新北市板橋區藝文街與香社一路口
流動性: Hot環境抗性: 低樓層: 15 / B5
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AI 淨單價演算結果
[49.2萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸警戒區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 20 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 31 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    58.2 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 20 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -100% / 校正價 58.2 萬/坪

    參考周邊可比樣本 31 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    54 ~ 62.1 萬/坪

    政策與信用管制會影響核貸成數與估值彈性。市場偏熱，需留意追價造成銀行鑑價折減。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+8.4%
鄰案季變化
-17.1%
最新價差
-11%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 +8.4%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 -17.1%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 -11%

> [WARNING] 同建案季變化或價差偏高，建議回到保守核貸區間檢核。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (12 筆)
總價1526萬
1410萬1905萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
305萬
核貸金額
1,221萬
月付
4.6萬/月
建議年收
116萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場分析，我們的出價起點是53.96萬/坪，這是基於市場的保守估值。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考慮到社區的溢價率為-100%，這顯示出該區域目前低於市場平均價值，這是我們談判的有力籌碼。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行的核貸上限為62.13萬/坪，這是我們的談判天花板，避免追高。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 70 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 25.019403LNG: 121.450229

嫌惡設施警示

車容坊新月橋加油站(小
GAS STATION
400m
impact
板橋港尾福德宮
TEMPLE
524m
impact
西盛環保河濱公園
LANDFILL
783m
impact
板橋北極壇 上帝公廟
TEMPLE
833m
impact
相思樹
CEMETERY
912m
impact

軌道交通動能

府中 (板南線)1519m
新埔民生 (環狀線)1841m
新莊 (中和新蘆線)1863m

防禦型機能圈

PARK雙社公園
101m
SCHOOL國光國小
237m
PARK藝香公園
252m
PARK板橋區鄰里公園
276m
PARK板橋區鄰里公園
297m
PARK國光公園
306m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
永翠漾
成交月 2025/01
64.5萬/坪
樓層：十四層
坪數：31.5 坪
總價：1855.0萬
距離：-
永翠漾
成交月 2023/11
59.5萬/坪
樓層：三層
坪數：31.6 坪
總價：1770.0萬
距離：-
永翠漾
成交月 2022/04
60.3萬/坪
樓層：十五層
坪數：30.9 坪
總價：1725.0萬
距離：-
永翠漾
成交月 2022/03
54.1萬/坪
樓層：十三層
坪數：31.5 坪
總價：1600.0萬
距離：-
永翠漾
成交月 2022/03
54.1萬/坪
樓層：十三層
坪數：31.5 坪
總價：1600.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
日安 TOKYO
成交月 2024/07
73.4萬/坪
樓層：二十四層
坪數：30.9 坪
總價：2048.0萬
距離：104 m
日安PARK
成交月 2026/01
68.9萬/坪
樓層：六層
坪數：33.3 坪
總價：2127.0萬
距離：107 m
馥華沐白
成交月 2021/09
49.8萬/坪
樓層：十五層
坪數：38.6 坪
總價：1660.0萬
距離：135 m
信義嘉品
成交月 2021/11
52.5萬/坪
樓層：二十四層
坪數：71.2 坪
總價：3268.0萬
距離：380 m
新樸文藝
成交月 2024/12
76.6萬/坪
樓層：十二層
坪數：52.4 坪
總價：3350.0萬
距離：409 m