永雄海城
成交月 2025/10
樓層：十層
坪數：53.5 坪
總價：1568.0萬
距離：-
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 20 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 20 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準39.5 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 20 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 +13.1% / 校正價 33.8 萬/坪
參考周邊可比樣本 20 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核35 ~ 45.5 萬/坪
政策與信用管制會影響核貸成數與估值彈性。市場供給仍在去化，議價與核貸空間仍需保守評估。 近季價格動能 -21%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
-23.1%
鄰案季變化
+3.9%
最新價差
+8%
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [PROJECT] 同建案最新季變化 -23.1%
> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +3.9%
> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 +8%
> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (14 筆)總價1869萬
705萬2225萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
374萬
核貸金額
1,495萬
月付
5.7萬/月
建議年收
142萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>我們的出價基於市場分析，建議以 35.03 萬/坪作為起點，這是我們的心理底線。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考量到八里污水處理廠與變電所的影響，這些因素可能會影響未來的轉售價值。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>根據銀行的貸款評估，我們的最高出價不會超過 45.48 萬/坪，這是我們的風險控制上限。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 7 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 25.157641LNG: 121.410712RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
八里變電所
SUBSTATION
246m
impact
新北市政府消防局第三
FIRE STATION
305m
impact
八里污水處理廠
INCINERATOR
315m
impact
台灣中油 三詠站(加盟＆自
GAS STATION
528m
impact
新北市八里區清潔隊資
LANDFILL
848m
impact
軌道交通動能
淡水漁人碼頭 (淡海輕軌)2814m
沙崙 (淡海輕軌)3377m
淡水 (淡水信義線)3743m
防禦型機能圈
> 尚無學校/公園資料。
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
31.8萬/坪
永雄海城
成交月 2025/06
樓層：四層
坪數：49.7 坪
總價：1738.0萬
距離：-
永雄海城
成交月 2025/05
樓層：十一層
坪數：50.9 坪
總價：1890.0萬
距離：-
永雄海城
成交月 2025/05
樓層：十一層
坪數：52.2 坪
總價：1890.0萬
距離：-
永雄海城
成交月 2025/05
樓層：十二層
坪數：51.9 坪
總價：1918.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
陽光峇里
成交月 2025/08
樓層：九層
坪數：23.0 坪
總價：680.0萬
距離：116 m
文昌苑
成交月 2024/04
樓層：七層
坪數：46.5 坪
總價：1230.0萬
距離：299 m
幸福莊園
成交月 2025/02
樓層：十一層，見其他登記事項
坪數：78.7 坪
總價：2100.0萬
距離：360 m
綠多鶴
成交月 2025/02
樓層：七層
坪數：31.6 坪
總價：852.0萬
距離：461 m
佑翰第一綻
成交月 2025/06
樓層：十五層
坪數：43.4 坪
總價：1230.0萬
距離：657 m