永雄青水居

便利生活，潛力無限新北市三重區新北大道一段111號
流動性: Hot環境抗性: 低樓層: 12 / B2
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AI 淨單價演算結果
[64.1萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸警戒區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 4 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 66 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    69 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 4 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -100% / 校正價 69 萬/坪

    參考周邊可比樣本 66 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    57.6 ~ 78 萬/坪

    政策與信用管制會影響核貸成數與估值彈性。市場偏熱，需留意追價造成銀行鑑價折減。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+5.7%
鄰案季變化
-1.7%
最新價差
+5.9%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 +5.7%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 -1.7%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 +5.9%

> [WARNING] 同建案季變化或價差偏高，建議回到保守核貸區間檢核。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (4 筆)
總價2303萬
1830萬2690萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
460萬
核貸金額
1,842萬
月付
7.0萬/月
建議年收
175萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>考量到市場熱度，我們的出價應以57.59萬/坪作為底線，這是我們的心理護城河。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>根據周邊交易案例，該區域的平均價格為70.05萬/坪，且社區溢價率為負，顯示出潛在的價值低估。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行鑑價上限為77.99萬/坪，這是我們的最高承受範圍，避免追高風險。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 29 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 25.061310LNG: 121.484032

嫌惡設施警示

新北市政府消防局第三
FIRE STATION
292m
impact
新北市義勇消防總隊
FIRE STATION
297m
impact
護山宮
TEMPLE
344m
impact
好樂迪KTV 新北重陽店
KTV
517m
impact
台灣中油 菜寮站(直營)
GAS STATION
620m
impact

軌道交通動能

三重 (機場捷運)592m
三重 (中和新蘆線)592m
菜寮 (中和新蘆線)767m

防禦型機能圈

PARK興華公園
114m
PARK聯邦公園
316m
PARK洛陽公園
333m
PARK重陽公園
384m
PARK三民公園
477m
PARK過圳公園
477m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
永雄青水居
成交月 2025/04
72.4萬/坪
樓層：十一層
坪數：38.0 坪
總價：2606.0萬
距離：-
永雄青水居
成交月 2024/05
68.5萬/坪
樓層：六層
坪數：38.0 坪
總價：2475.0萬
距離：-
永雄青水居
成交月 2024/02
67.9萬/坪
樓層：八層
坪數：30.1 坪
總價：1916.0萬
距離：-
永雄青水居
成交月 2023/12
64.9萬/坪
樓層：六層
坪數：34.5 坪
總價：2130.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
國門巨星星悅館
成交月 2022/02
52.2萬/坪
樓層：十四層
坪數：33.9 坪
總價：1770.0萬
距離：110 m
合新華硯
成交月 2025/07
54.6萬/坪
樓層：六層
坪數：33.9 坪
總價：1850.0萬
距離：122 m
昌鴻柏克萊
成交月 2023/12
51.5萬/坪
樓層：四層
坪數：38.3 坪
總價：1968.0萬
距離：254 m
東村沐居
成交月 2024/07
64.6萬/坪
樓層：五層
坪數：30.7 坪
總價：1980.0萬
距離：425 m
冠德天晴
成交月 2025/07
73.7萬/坪
樓層：十八層
坪數：26.8 坪
總價：1645.0萬
距離：432 m