永鼎國璽

完美的都市生活，步行即可到達捷運站與超市新北市新莊區中正路110號
流動性: Cold環境抗性: 低樓層: 18
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AI 淨單價演算結果
[59.6萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸警戒區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 3 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 71 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    61.8 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 3 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -100% / 校正價 61.8 萬/坪

    參考周邊可比樣本 71 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    50.7 ~ 69.1 萬/坪

    政策與信用管制會影響核貸成數與估值彈性。市場供給仍在去化，議價與核貸空間仍需保守評估。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
-1.9%
鄰案季變化
+10.1%
最新價差
-17.4%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 -1.9%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +10.1%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 -17.4%

> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (3 筆)
總價2700萬
2320萬3130萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
540萬
核貸金額
2,160萬
月付
8.2萬/月
建議年收
206萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>我們的出價基於市場分析，建議以50.7萬/坪作為起點。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>根據周邊交易數據，該區域的平均價格為61.84萬/坪，且目前市場冷卻，您應考慮此因素。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行的核貸上限為69.05萬/坪，這是我們的最高出價，超過此價將不符合銀行的貸款標準。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 4 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 25.036625LNG: 121.453138

嫌惡設施警示

新北市政府消防局第二
FIRE STATION
224m
impact
新莊廣福宮（三山國王廟）
TEMPLE
245m
impact
新莊慈祐宮
TEMPLE
250m
impact
新莊福德祠
TEMPLE
268m
impact
新莊文昌祠
TEMPLE
305m
impact

軌道交通動能

新莊 (中和新蘆線)115m
頭前庄 (環狀線)808m
頭前庄 (中和新蘆線)808m

防禦型機能圈

SCHOOL恆毅中學
185m
PARK新莊區鄰里公園
224m
SCHOOL新莊國中
236m
SCHOOL新莊國小
317m
PARK文德社區公園
334m
PARK新莊公園
432m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
永鼎國璽
成交月 2024/07
57.0萬/坪
樓層：六層
坪數：53.5 坪
總價：3050.0萬
距離：-
永鼎國璽
成交月 2023/04
58.1萬/坪
樓層：十五層
坪數：53.5 坪
總價：2700.0萬
距離：-
永鼎國璽
成交月 2022/12
51.5萬/坪
樓層：十三層
坪數：53.5 坪
總價：2400.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
永鼎帝京
成交月 2025/10
67.3萬/坪
樓層：十九層
坪數：63.7 坪
總價：3683.0萬
距離：81 m
富貴中華
成交月 2024/12
67.8萬/坪
樓層：二十二層
坪數：68.5 坪
總價：4250.0萬
距離：177 m
富都新庄
成交月 2025/08
62.1萬/坪
樓層：五層
坪數：62.0 坪
總價：3852.0萬
距離：214 m
曉西園
成交月 2024/11
66.8萬/坪
樓層：七層
坪數：37.6 坪
總價：2365.0萬
距離：303 m
捷運臻寶
成交月 2025/09
84.4萬/坪
樓層：一層
坪數：35.6 坪
總價：3000.0萬
距離：325 m