江南STAR

步行可達的教育與綠地資源，提升居住品質新北市板橋區華江三路(江翠段12、13地號)
流動性: Hot環境抗性: 低樓層: 15 / B6
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AI 淨單價演算結果
[69.4萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸安全區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 20 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 54 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    58.5 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 20 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -100% / 校正價 54.4 萬/坪

    參考周邊可比樣本 54 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    54.4 ~ 65.6 萬/坪

    板橋江翠北側為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場偏熱，需留意追價造成銀行鑑價折減。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+69%
鄰案季變化
+11.3%
最新價差
-4.4%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 +69%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +11.3%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 -4.4%

> [WARNING] 同建案季變化或價差偏高，建議回到保守核貸區間檢核。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (13 筆)
總價1290萬
1135萬1695萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
258萬
核貸金額
1,032萬
月付
3.9萬/月
建議年收
98萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>我們的出價基於市場支持價格，鎖定在54.37萬/坪，這是我們的心理護城河。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>根據周邊殯葬設施的存在，我們可以合理要求價格調整，這是銀行鑑價時可能考量的風險因素。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行核貸上限為65.55萬/坪，這是我們的談判天花板，避免追高。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 26 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 25.032906LNG: 121.475269

嫌惡設施警示

恩慧生命事業/殯葬禮儀
CREMATORIUM
168m
impact
Gostation 換電站
GAS STATION
463m
impact
板橋保安宮＆板橋潮和宮
TEMPLE
510m
impact
台灣中油 北基江翠加油
GAS STATION
617m
impact
板橋懷德宮天上聖母(懷
TEMPLE
641m
impact

軌道交通動能

江子翠 (板南線)286m
板橋 (板南線)448m
板橋 (環狀線)448m

防禦型機能圈

PARK翠園
176m
SCHOOL江翠國小
192m
PARK江子翠河口景觀河濱公
203m
PARK資訊公園
218m
PARK華江123木頭公園
349m
PARK稚匯公園
384m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
江南STAR
成交月 2025/04
75.6萬/坪
樓層：七層
坪數：27.3 坪
總價：1640.0萬
距離：-
江南STAR
成交月 2025/03
44.7萬/坪
樓層：六層
坪數：27.3 坪
總價：1220.0萬
距離：-
江南STAR
成交月 2024/05
57.1萬/坪
樓層：四層
坪數：27.3 坪
總價：1339.0萬
距離：-
江南STAR
成交月 2024/05
57.1萬/坪
樓層：四層
坪數：27.3 坪
總價：1339.0萬
距離：-
江南STAR
成交月 2023/12
55.7萬/坪
樓層：三層
坪數：27.3 坪
總價：1290.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
新濠一閱
成交月 2024/06
76.5萬/坪
樓層：十層
坪數：42.9 坪
總價：2658.0萬
距離：122 m
新外灘6-立信帝國花園廣場
成交月 2022/12
60.3萬/坪
樓層：四層
坪數：58.6 坪
總價：3150.0萬
距離：263 m
甲山林帝景7號
成交月 2025/11
89.1萬/坪
樓層：十二層
坪數：28.5 坪
總價：2359.0萬
距離：281 m
上上寀
成交月 2025/11
63.8萬/坪
樓層：六層
坪數：27.2 坪
總價：1738.0萬
距離：281 m
江翠ONE
成交月 2019/05
44.0萬/坪
樓層：十四層
坪數：20.8 坪
總價：918.0萬
距離：309 m