沐沐豐粼
成交月 2022/12
樓層：全
坪數：43.3 坪
總價：1480.0萬
距離：-
沐沐豐粼
享受公園綠意，遠離城市喧囂豐原區萬順一街19巷
流動性: Frozen環境抗性: 低樓層: 4
AI 淨單價演算結果
[32.3萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸警戒區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 2 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 10 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準31.1 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 2 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 -28.5% / 校正價 31.1 萬/坪
參考周邊可比樣本 10 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核30.4 ~ 34.2 萬/坪
豐原都市計畫為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場交易量偏低，銀行估值通常更保守。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
-1.6%
鄰案季變化
--
最新價差
--
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [PROJECT] 同建案最新季變化 -1.6%
> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (2 筆)總價1418萬
1340萬1495萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
283萬
核貸金額
1,134萬
月付
4.3萬/月
建議年收
108萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場分析，我們的出價底線是30.37萬/坪，這是基於目前市場狀態的合理支撐位。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>由於鄰近廟宇僅129米，這可能影響未來的流動性，我們應該利用這一點來要求價格折讓。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>考慮到銀行的核貸上限為34.18萬/坪，我們不應超過此價格，以避免未來的貸款風險。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 0 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.277519LNG: 120.759189RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
豐原萬順宮
TEMPLE
129m
impact
台塑石油 久井國道四號
GAS STATION
476m
impact
鎮順宮
TEMPLE
676m
impact
埤頭山莊王爺公廟
TEMPLE
676m
impact
臺中市東勢區第九公墓
CEMETERY
825m
impact
軌道交通動能
北屯總站 (台中捷運綠線)11652m
舊社 (台中捷運綠線)11759m
松竹 (台中捷運綠線)12161m
防禦型機能圈
PARK豐榮水利碑
223mPARK籃球場小公園
776mPARK櫻花公園
801m實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
34.2萬/坪
沐沐豐粼
成交月 2022/11
樓層：全
坪數：44.6 坪
總價：1355.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
磐月四季城
成交月 2025/05
樓層：全
坪數：45.7 坪
總價：1658.0萬
距離：1.83 km
禹田禾．閱雲出3
成交月 2021/08
樓層：全
坪數：46.6 坪
總價：1190.0萬
距離：2.29 km
磐月青青
成交月 2022/06
樓層：全
坪數：38.9 坪
總價：1438.0萬
距離：2.36 km
承嘉樂透天
成交月 2017/11
樓層：全
坪數：48.2 坪
總價：930.0萬
距離：2.47 km
春陽自在森林
成交月 2025/04
樓層：四層
坪數：34.7 坪
總價：908.0萬
距離：2.84 km