河美

淡水區的潛力價值，生活便利的理想選擇新北市淡水區中正東路二段88巷37號之23
流動性: Hot環境抗性: 低樓層: 7
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AI 淨單價演算結果
[19.9萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸警戒區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 6 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 66 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    43.9 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 6 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -100% / 校正價 43.9 萬/坪

    參考周邊可比樣本 66 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    30.3 ~ 50.4 萬/坪

    政策與信用管制會影響核貸成數與估值彈性。市場偏熱，需留意追價造成銀行鑑價折減。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+11.5%
鄰案季變化
+17.7%
最新價差
+92.8%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 +11.5%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +17.7%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 +92.8%

> [WARNING] 同建案季變化或價差偏高，建議回到保守核貸區間檢核。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (6 筆)
總價1885萬
305萬6310萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
377萬
核貸金額
1,508萬
月付
5.7萬/月
建議年收
144萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>我們的出價基於市場分析，支撐價格為30.27萬/坪。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>附近的機車鑑定站可能影響居住品質，這是我們考慮的因素。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行核貸上限為50.44萬/坪，這是我們的最高出價。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 33 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 25.135316LNG: 121.462632

嫌惡設施警示

光陽機車-機車鑑定站
GAS STATION
313m
impact
台灣中油 竹圍站(加盟)
GAS STATION
418m
impact
淡水區竹圍行聖宮
TEMPLE
619m
impact
全國加油站 淡水站天天
GAS STATION
638m
impact
台灣中油中央北路站(直
GAS STATION
991m
impact

軌道交通動能

竹圍 (淡水信義線)365m
忠義 (淡水信義線)1183m
關渡 (淡水信義線)1210m

防禦型機能圈

SPORTS CENTERHER.ME Room｜空中瑜珈｜空中環｜低空療
27m
PARK竹圍民權公園
60m
PARK竹圍公園
306m
PARK福德公園
440m
PARK鷺鷥草原
603m
SCHOOL臺北城市科技大學
683m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
河美
成交月 2025/03
72.5萬/坪
樓層：七層
坪數：34.2 坪
總價：2050.0萬
距離：-
河美
成交月 2024/11
65.0萬/坪
樓層：二層
坪數：48.7 坪
總價：2775.0萬
距離：-
河美
成交月 2023/09
59.4萬/坪
樓層：十四層
坪數：109.4 坪
總價：5728.0萬
距離：-
河美
成交月 2023/09
63.9萬/坪
樓層：十三層
坪數：29.3 坪
總價：1720.0萬
距離：-
河美
成交月 2022/12
58.2萬/坪
樓層：六層
坪數：29.1 坪
總價：1588.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
春天之旅
成交月 2025/08
51.8萬/坪
樓層：九層
坪數：20.6 坪
總價：1068.0萬
距離：90 m
新北觀海極品
成交月 2025/09
49.0萬/坪
樓層：四層
坪數：36.9 坪
總價：1400.0萬
距離：115 m
春天芳鄰
成交月 2024/11
56.4萬/坪
樓層：四層
坪數：23.2 坪
總價：1310.0萬
距離：128 m
關渡大國一期
成交月 2024/07
41.4萬/坪
樓層：二層
坪數：19.8 坪
總價：820.0萬
距離：154 m
領海
成交月 2025/07
24.6萬/坪
樓層：六層
坪數：38.6 坪
總價：950.0萬
距離：261 m