泉世界

步行可達的綠地休閒空間，享受城市中的自然生活新北市樹林區大安路586號
流動性: Frozen環境抗性: 低樓層: 15 / B3
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AI 淨單價演算結果
[34.3萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸安全區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 11 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 65 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    38.4 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 11 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -100% / 校正價 33.6 萬/坪

    參考周邊可比樣本 65 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    34.3 ~ 39.2 萬/坪

    政策與信用管制會影響核貸成數與估值彈性。市場交易量偏低，銀行估值通常更保守。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
-10.8%
鄰案季變化
+47.7%
最新價差
-22.1%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 -10.8%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +47.7%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 -22.1%

> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (10 筆)
總價1485萬
735萬1750萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
297萬
核貸金額
1,188萬
月付
4.5萬/月
建議年收
113萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>考量到市場流動性低，我們的出價基於34.27萬/坪作為防禦底線。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>該物件距離加油站僅64.2公尺，可能帶來氣味及安全風險，這是我們壓低價格的理由。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行估價上限為39.17萬/坪，這是我們的談判天花板，避免追高。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 2 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.983368LNG: 121.411388

嫌惡設施警示

中油加盟 永錡大安站
GAS STATION
64m
impact
Smile 速邁樂加油站 - 樹林站
GAS STATION
312m
impact
中油加盟 金樹林站
GAS STATION
450m
impact
33歌の星
KTV
718m
impact
樹林大安樹人福德宮-福
TEMPLE
817m
impact

軌道交通動能

備內 (萬大樹林線)879m
樹林 (萬大樹林線)879m
溪洲 (萬大樹林線)879m

防禦型機能圈

PARK鎮前親子公園
177m
PARK東昇公園
377m
PARK樹人體健廣場
503m
SCHOOL育林國中小
505m
PARK太元公園
562m
SCHOOL大同國小
635m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
泉世界
成交月 2025/08
34.3萬/坪
樓層：十二層
坪數：48.1 坪
總價：1650.0萬
距離：-
泉世界
成交月 2024/05
38.4萬/坪
樓層：七層
坪數：37.2 坪
總價：1430.0萬
距離：-
泉世界
成交月 2024/02
28.9萬/坪
樓層：十五層
坪數：57.0 坪
總價：1650.0萬
距離：-
泉世界
成交月 2023/12
35.4萬/坪
樓層：十層
坪數：36.7 坪
總價：1300.0萬
距離：-
泉世界
成交月 2023/12
36.0萬/坪
樓層：十層
坪數：23.2 坪
總價：836.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
大安龍門
成交月 2023/10
33.2萬/坪
樓層：二層
坪數：144.2 坪
總價：4788.0萬
距離：165 m
米蘭敦美
成交月 2024/06
54.0萬/坪
樓層：十層
坪數：58.2 坪
總價：2822.0萬
距離：165 m
世紀凱悅
成交月 2025/02
38.4萬/坪
樓層：二層
坪數：28.8 坪
總價：1105.0萬
距離：302 m
御莊園
成交月 2025/09
28.5萬/坪
樓層：十四層
坪數：83.0 坪
總價：2314.0萬
距離：370 m
綠園道
成交月 2024/03
39.7萬/坪
樓層：十三層
坪數：35.2 坪
總價：1400.0萬
距離：466 m