泱湖濱

步行即可到達的教育資源與綠地東區大興街、建德街(頂橋子頭段10-9地號
流動性: Cold環境抗性: 低樓層: 9 / B1
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AI 淨單價演算結果
[48.3萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸警戒區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 20 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 72 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    48.3 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 20 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -100% / 校正價 48.3 萬/坪

    參考周邊可比樣本 72 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    36.7 ~ 51 萬/坪

    一期重劃區為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場供給仍在去化，議價與核貸空間仍需保守評估。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+8.7%
鄰案季變化
-11.8%
最新價差
+1.4%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 +8.7%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 -11.8%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 +1.4%

> [WARNING] 同建案季變化或價差偏高，建議回到保守核貸區間檢核。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (13 筆)
總價1175萬
1070萬1220萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
235萬
核貸金額
940萬
月付
3.6萬/月
建議年收
90萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場數據，我們的出價底線是 36.72 萬/坪，這是基於市場的最低支撐位。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考慮到附近有宗教設施，可能會影響居住品質，因此我們認為價格應該有所調整。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>根據銀行的核貸標準，最高可接受的價格為 50.98 萬/坪，這是我們的談判上限。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 7 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.129860LNG: 120.693316

嫌惡設施警示

台中宏濟宮太子元帥廟
TEMPLE
389m
impact
台灣中油 振興路站(直營)
GAS STATION
394m
impact
中油加盟 智弘站
GAS STATION
399m
impact
天乙宮
TEMPLE
410m
impact
高王爺庄福成宮高府千
TEMPLE
429m
impact

軌道交通動能

四維國小 (台中捷運綠線)4583m
文心崇德 (台中捷運綠線)4788m
豐樂公園 (台中捷運綠線)4793m

防禦型機能圈

SCHOOL艾瑞音樂藝術空間（建功
89m
PARK東門兒童公園
245m
SCHOOL臺中市東區大智國民小
251m
SCHOOL吉的堡美語台中大智分
329m
PARK台中仁和公園
372m
PARK忠孝公園
549m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
泱湖濱
成交月 2024/06
47.6萬/坪
樓層：三層
坪數：24.6 坪
總價：1188.0萬
距離：-
泱湖濱
成交月 2024/05
49.3萬/坪
樓層：九層
坪數：24.6 坪
總價：1195.0萬
距離：-
泱湖濱
成交月 2024/05
49.2萬/坪
樓層：八層
坪數：24.5 坪
總價：1188.0萬
距離：-
泱湖濱
成交月 2024/05
49.5萬/坪
樓層：九層
坪數：24.5 坪
總價：1195.0萬
距離：-
泱湖濱
成交月 2024/05
49.2萬/坪
樓層：六層
坪數：24.5 坪
總價：1188.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
謙18
成交月 2025/04
50.3萬/坪
樓層：八層
坪數：56.6 坪
總價：2591.0萬
距離：75 m
聚悅臻心
成交月 2026/01
48.9萬/坪
樓層：五層
坪數：40.1 坪
總價：1635.0萬
距離：200 m
登鴻富御
成交月 2026/01
52.0萬/坪
樓層：四層
坪數：16.6 坪
總價：863.0萬
距離：209 m
浩瀚湖濱城
成交月 2025/02
48.2萬/坪
樓層：六層
坪數：18.8 坪
總價：903.0萬
距離：613 m
湖濱三璟
成交月 2024/01
47.0萬/坪
樓層：二層
坪數：23.4 坪
總價：928.0萬
距離：836 m