浩瀚湖濱城

享受城市綠意與便利生活的完美結合東區進德路、樂業二路口
流動性: Frozen環境抗性: 低樓層: 28 / B5
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AI 淨單價演算結果
[45.8萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸警戒區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 20 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 19 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    50.8 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 20 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -100% / 校正價 50.8 萬/坪

    參考周邊可比樣本 19 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    49.3 ~ 53.7 萬/坪

    六期重劃區為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場交易量偏低，銀行估值通常更保守。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
-8%
鄰案季變化
-6%
最新價差
+2.9%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 -8%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 -6%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 +2.9%

> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (19 筆)
總價1680萬
1240萬1910萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
336萬
核貸金額
1,344萬
月付
5.1萬/月
建議年收
128萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場分析，我們的出價底線是49.29萬/坪，這是基於市場支撐位的安全價格。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考慮到距離台灣中油振興路站僅241.5米，可能帶來的噪音和空氣污染，我們認為這是壓價的合理依據。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行核貸上限為53.74萬/坪，這是我們的談判天花板，避免追高風險。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 0 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.135383LNG: 120.692965

嫌惡設施警示

台灣中油 振興路站(直營)
GAS STATION
242m
impact
台中建國市場福德祠
TEMPLE
243m
impact
高王爺庄福成宮高府千
TEMPLE
288m
impact
中油加盟 東虹站
GAS STATION
351m
impact
財團法人臺中市新福宮
TEMPLE
393m
impact

軌道交通動能

四維國小 (台中捷運綠線)3972m
文心崇德 (台中捷運綠線)4181m
南屯 (台中捷運綠線)4735m

防禦型機能圈

PARK泉源公園寵物專區
150m
PARK泉源兒童交通主題公園
180m
SCHOOL臺中市東區樂業國民小
336m
PARK湧泉公園
415m
PARK忠孝公園
503m
SCHOOL臺中市立育英國民中學
535m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
浩瀚湖濱城
成交月 2025/01
51.7萬/坪
樓層：十四層
坪數：36.0 坪
總價：1588.0萬
距離：-
浩瀚湖濱城
成交月 2024/08
52.6萬/坪
樓層：十三層
坪數：36.0 坪
總價：1613.0萬
距離：-
浩瀚湖濱城
成交月 2024/08
59.8萬/坪
樓層：二十八層
坪數：36.8 坪
總價：1845.0萬
距離：-
浩瀚湖濱城
成交月 2024/06
57.0萬/坪
樓層：二十七層
坪數：36.8 坪
總價：1798.0萬
距離：-
浩瀚湖濱城
成交月 2024/06
49.7萬/坪
樓層：十二層
坪數：36.0 坪
總價：1533.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
新業築森鄰
成交月 2021/08
32.2萬/坪
樓層：二層
坪數：58.8 坪
總價：1648.0萬
距離：472 m
聚悅臻心
成交月 2026/01
48.9萬/坪
樓層：五層
坪數：40.1 坪
總價：1635.0萬
距離：648 m
京綻ONE
成交月 2022/06
33.3萬/坪
樓層：十六層
坪數：86.2 坪
總價：2610.0萬
距離：754 m
台中新站
成交月 2022/11
42.9萬/坪
樓層：二層
坪數：34.6 坪
總價：1179.0萬
距離：841 m
東城貳五
成交月 2025/03
47.6萬/坪
樓層：十一層
坪數：39.8 坪
總價：1500.0萬
距離：858 m