海洋都心No.3 Ocean city
成交月 2025/08
樓層：十二層
坪數：26.5 坪
總價：725.0萬
距離：-
AI 淨單價演算結果
[34.0萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸安全區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 20 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 61 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準25.9 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 20 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 -100% / 校正價 22.4 萬/坪
參考周邊可比樣本 61 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核22.9 ~ 28.5 萬/坪
淡海新市鎮為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場偏熱，需留意追價造成銀行鑑價折減。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
-11.6%
鄰案季變化
+8.4%
最新價差
-8.1%
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [PROJECT] 同建案最新季變化 -11.6%
> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +8.4%
> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 -8.1%
> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (17 筆)總價626萬
545萬775萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
125萬
核貸金額
501萬
月付
1.9萬/月
建議年收
48萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>我們的出價基於22.93萬/坪，這是我們的防禦底線。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>根據周邊交易數據，該區域的價格低於市場平均，且附近有加油站等設施，這些都是我們議價的依據。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行核貸上限為28.47萬/坪，這是我們的談判天花板，避免追價。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 28 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 25.197172LNG: 121.438999RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
台灣中油 淡海新市鎮站(
GAS STATION
931m
impact
淡興S/S
SUBSTATION
995m
impact
軌道交通動能
崁頂 (淡海輕軌)602m
淡海新市鎮 (淡海輕軌)677m
濱海義山 (淡海輕軌)838m
防禦型機能圈
SCHOOL育英國小
611mPARK公七簡易自然公園
908mPARK公二十二公園
965mSCHOOL淡海國小
995m實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
27.4萬/坪
海洋都心No.3 Ocean city
成交月 2025/04
樓層：二十一層
坪數：27.6 坪
總價：750.0萬
距離：-
海洋都心No.3 Ocean city
成交月 2024/12
樓層：四層
坪數：27.6 坪
總價：750.0萬
距離：-
海洋都心No.3 Ocean city
成交月 2024/06
樓層：二十四層
坪數：26.5 坪
總價：720.0萬
距離：-
海洋都心No.3 Ocean city
成交月 2024/03
樓層：十二層
坪數：27.5 坪
總價：700.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
海洋都心
成交月 2025/11
樓層：十五層
坪數：33.7 坪
總價：830.0萬
距離：145 m
宏盛海都 2期
成交月 2024/08
樓層：二十七層
坪數：39.1 坪
總價：1208.0萬
距離：197 m
豪斯登堡
成交月 2024/07
樓層：十三層
坪數：64.1 坪
總價：1910.0萬
距離：294 m
宏盛海都2期
成交月 2025/07
樓層：二十四層
坪數：37.3 坪
總價：870.0萬
距離：309 m
和光同塵
成交月 2025/10
樓層：三層
坪數：37.2 坪
總價：970.0萬
距離：537 m