深耕17期
成交月 2026/01
樓層：三層
坪數：40.9 坪
總價：1200.0萬
距離：-
AI 淨單價演算結果
[35.3萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸安全區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 8 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 66 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準34.2 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 8 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 -30.7% / 校正價 34.2 萬/坪
參考周邊可比樣本 66 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核33.8 ~ 38.1 萬/坪
中壢A20興南為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場偏熱，需留意追價造成銀行鑑價折減。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
-5.4%
鄰案季變化
+11.4%
最新價差
-34.2%
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [PROJECT] 同建案最新季變化 -5.4%
> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +11.4%
> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 -34.2%
> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (8 筆)總價1399萬
1165萬1525萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
280萬
核貸金額
1,119萬
月付
4.2萬/月
建議年收
107萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場數據，我們的出價基礎為33.83萬/坪，這是我們的資產保全底線。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考慮到社區溢價率為-30.7%，這顯示市場對該區域的評價較低，這是我們的議價依據。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行核貸上限為38.09萬/坪，我們不會超過這個價格，以避免過度追高。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 246 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.978848LNG: 121.217381RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
台灣中油 宏昇站
GAS STATION
781m
impact
中壢區殯葬服務所羽昇
CREMATORIUM
818m
impact
中壢區火化場羽昇館停
CREMATORIUM
840m
impact
驛站生命事業
CREMATORIUM
872m
impact
宏松
CREMATORIUM
890m
impact
軌道交通動能
興南 (機場捷運)192m
環北 (機場捷運)1414m
老街溪 (機場捷運)2278m
防禦型機能圈
PARK律動公園
179mPARK荷塘公園
214mPARK親溪公園
218mPARK藝轉公園
276mPARK軸承公園
360mPARK風起公園
524m實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
33.8萬/坪
深耕17期
成交月 2025/12
樓層：六層
坪數：44.8 坪
總價：1408.0萬
距離：-
深耕17期
成交月 2025/11
樓層：六層
坪數：44.6 坪
總價：1380.0萬
距離：-
深耕17期
成交月 2025/11
樓層：四層
坪數：44.6 坪
總價：1313.0萬
距離：-
深耕17期
成交月 2025/11
樓層：七層
坪數：44.6 坪
總價：1489.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
厚陞晴
成交月 2025/07
樓層：十三層
坪數：43.1 坪
總價：1947.0萬
距離：181 m
A20綻
成交月 2025/07
樓層：十四層
坪數：37.6 坪
總價：1295.0萬
距離：251 m
鼎藏天空樹
成交月 2025/12
樓層：三層
坪數：40.0 坪
總價：1950.0萬
距離：265 m
鼎藏中原匯
成交月 2025/10
樓層：九層
坪數：40.5 坪
總價：2015.1萬
距離：265 m
鴻廣川湛
成交月 2026/01
樓層：九層
坪數：42.2 坪
總價：1866.0萬
距離：288 m