清森二期

便利生活，價格合理的理想家園大里區爽文路379號
流動性: Frozen環境抗性: 低樓層: 5
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AI 淨單價演算結果
[45.3萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸警戒區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 11 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 70 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    43.5 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 11 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -100% / 校正價 43.5 萬/坪

    參考周邊可比樣本 70 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    40 ~ 53.2 萬/坪

    大里都市計畫為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場交易量偏低，銀行估值通常更保守。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
-0.5%
鄰案季變化
+25.5%
最新價差
+59.8%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 -0.5%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +25.5%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 +59.8%

> [WARNING] 同建案季變化或價差偏高，建議回到保守核貸區間檢核。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (10 筆)
總價3339萬
2945萬4100萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
668萬
核貸金額
2,671萬
月付
10.1萬/月
建議年收
254萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>考量到市場狀況，我的出價基於39.99萬/坪，這是目前市場的保守估值。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>鄰近墓園可能影響未來轉售價值，這是需要考量的風險因素。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行估價上限為53.22萬/坪，這是我能承擔的最高價格。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 0 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.099307LNG: 120.674297

嫌惡設施警示

林文欽墓園
CEMETERY
215m
impact
大里武澤宮【天官五路武
TEMPLE
229m
impact
大里七將軍廟
TEMPLE
309m
impact
台中大里杙福興宮
TEMPLE
354m
impact
臺中市政府消防局特搜
FIRE STATION
481m
impact

軌道交通動能

大慶 (台中捷運綠線)3492m
九德 (台中捷運綠線)4269m
豐樂公園 (台中捷運綠線)4593m

防禦型機能圈

SCHOOL臺中市大里區大里國民
309m
PARK光武公園
487m
SCHOOL救國團大里分部
512m
SCHOOL臺中市立大里高級中學
670m
PARK爽文公園
708m
PARK環保公園
756m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
清森二期
成交月 2022/12
44.8萬/坪
樓層：全
坪數：73.2 坪
總價：3280.0萬
距離：-
清森二期
成交月 2022/11
46.3萬/坪
樓層：全
坪數：73.2 坪
總價：3388.0萬
距離：-
清森二期
成交月 2022/09
44.7萬/坪
樓層：全
坪數：73.4 坪
總價：3280.0萬
距離：-
清森二期
成交月 2022/08
44.9萬/坪
樓層：全
坪數：73.2 坪
總價：3290.0萬
距離：-
清森二期
成交月 2022/07
47.7萬/坪
樓層：全
坪數：73.4 坪
總價：3500.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
大里杙貳
成交月 2022/02
36.2萬/坪
樓層：全
坪數：54.1 坪
總價：1958.0萬
距離：394 m
親家愛家
成交月 2020/04
21.1萬/坪
樓層：十六層
坪數：48.8 坪
總價：968.0萬
距離：458 m
睦上田
成交月 2024/04
45.9萬/坪
樓層：十一層
坪數：38.9 坪
總價：1585.0萬
距離：699 m
一邸
成交月 2025/08
48.1萬/坪
樓層：四層
坪數：46.2 坪
總價：2032.0萬
距離：835 m
滙文心
成交月 2025/03
52.5萬/坪
樓層：全
坪數：46.5 坪
總價：2439.0萬
距離：922 m