湖畔小鎮
成交月 2022/01
樓層：三層
坪數：26.8 坪
總價：840.0萬
距離：-
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 12 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 4 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準31 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 12 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 -58.6% / 校正價 31 萬/坪
參考周邊可比樣本 4 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核30 ~ 36.9 萬/坪
政策與信用管制會影響核貸成數與估值彈性。市場交易量偏低，銀行估值通常更保守。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+461.9%
鄰案季變化
--
最新價差
--
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [PROJECT] 同建案最新季變化 +461.9%
> [WARNING] 同建案季變化或價差偏高，建議回到保守核貸區間檢核。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (12 筆)總價1021萬
780萬1395萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
204萬
核貸金額
817萬
月付
3.1萬/月
建議年收
78萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據目前市場狀況，我們的出價基準是29.95萬/坪，這是基於市場的保守估計。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考慮到該區域距離捷運站較遠，交通便利性不足，這應該反映在價格上。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行的核貸上限為36.9萬/坪，這是我們的最高接受價格，避免追高。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 0 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.923781LNG: 121.544567RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
新店區第七公墓
CEMETERY
761m
impact
軌道交通動能
新店 (松山新店線)4848m
新店區公所 (松山新店線)4875m
景文科大 (安坑輕軌)4966m
防禦型機能圈
SCHOOL屈尺國小
309mPARK屈尺河濱公園
474mPARK新店區鄰里公園
636m實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
31.3萬/坪
湖畔小鎮
成交月 2022/01
樓層：一層
坪數：40.1 坪
總價：1322.0萬
距離：-
湖畔小鎮
成交月 2022/01
樓層：二層
坪數：27.0 坪
總價：928.0萬
距離：-
湖畔小鎮
成交月 2022/01
樓層：二層
坪數：39.1 坪
總價：978.0萬
距離：-
湖畔小鎮
成交月 2022/01
樓層：三層
坪數：38.8 坪
總價：976.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
花園新城涵碧樓
成交月 2023/11
樓層：一層
坪數：32.5 坪
總價：520.0萬
距離：1.18 km
楓橋大廈
成交月 2025/06
樓層：十四層
坪數：34.0 坪
總價：2388.0萬
距離：1.40 km