源邸
成交月 2025/06
樓層：十二層
坪數：117.3 坪
總價：5988.0萬
距離：-
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 19 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 65 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準68.1 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 19 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 -100% / 校正價 68.1 萬/坪
參考周邊可比樣本 65 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核60.4 ~ 88.6 萬/坪
板橋新板特區為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場交易量偏低，銀行估值通常更保守。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
-3.5%
鄰案季變化
-7%
最新價差
-19%
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [PROJECT] 同建案最新季變化 -3.5%
> [MARKET] 周圍行情最新季變化 -7%
> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 -19%
> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (19 筆)總價5830萬
3710萬7340萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
1,166萬
核貸金額
4,664萬
月付
17.7萬/月
建議年收
443萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場數據，我們的出價底線是60.39萬/坪。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>鄰近的宗教場所可能帶來噪音，這是我們需要考慮的因素。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行的核貸上限為88.55萬/坪，這是我們的最高出價。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 2 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 25.013775LNG: 121.456194RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
板橋北極壇 上帝公廟
TEMPLE
132m
impact
板橋區北門福德宮
TEMPLE
182m
impact
崁頭厝福德宮
TEMPLE
480m
impact
板橋慈惠宮
TEMPLE
498m
impact
凱悅YESKTV 板橋店
KTV
504m
impact
軌道交通動能
府中 (板南線)677m
亞東醫院 (板南線)1618m
板新 (環狀線)1627m
防禦型機能圈
PARK板信公園
151mPARK板橋區鄰里公園
257mSCHOOL板橋國小
271mSCHOOL板橋高中
291mPARK扶輪公園
397mPARK萬坪都會公園
520m實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
59.1萬/坪
源邸
成交月 2024/10
樓層：十四層
坪數：103.6 坪
總價：5918.0萬
距離：-
源邸
成交月 2024/01
樓層：十七層
坪數：116.0 坪
總價：6250.0萬
距離：-
源邸
成交月 2023/12
樓層：二十七層
坪數：116.0 坪
總價：6900.0萬
距離：-
源邸
成交月 2023/12
樓層：二十八層
坪數：84.0 坪
總價：5221.8萬
距離：-
鄰案比價樣本
御極
成交月 2025/07
樓層：十層
坪數：39.9 坪
總價：2570.0萬
距離：208 m
昇陽文薈
成交月 2024/08
樓層：六層
坪數：28.7 坪
總價：2500.0萬
距離：294 m
府中贊
成交月 2025/04
樓層：六層
坪數：13.1 坪
總價：980.0萬
距離：462 m
百暉首璽
成交月 2024/11
樓層：六層
坪數：33.0 坪
總價：2888.0萬
距離：518 m
淞暘富逸
成交月 2025/06
樓層：六層
坪數：26.7 坪
總價：1730.0萬
距離：538 m