潤泰峰匯

潤泰峰匯：板橋江翠北側的理想居所新北市板橋區華江一路、華江七路口
流動性: Hot環境抗性: 低樓層: 23 / B3
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AI 淨單價演算結果
[54.4萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸警戒區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 20 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 62 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    54.4 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 20 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -100% / 校正價 54.4 萬/坪

    參考周邊可比樣本 62 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    48.8 ~ 56 萬/坪

    板橋江翠北側為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場偏熱，需留意追價造成銀行鑑價折減。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
-6.1%
鄰案季變化
+12.6%
最新價差
+24.9%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 -6.1%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +12.6%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 +24.9%

> [WARNING] 同建案季變化或價差偏高，建議回到保守核貸區間檢核。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (20 筆)
總價2750萬
2500萬3045萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
550萬
核貸金額
2,200萬
月付
8.4萬/月
建議年收
209萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場分析，我們的出價應該鎖定在48.76萬/坪，這是我們的防禦底線。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>根據社區溢價率顯示，該物件價格低於市場平均，這是我們的議價籌碼。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行核貸上限為56.04萬/坪，這是我們的談判天花板，避免追高風險。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 23 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 25.031485LNG: 121.474478

嫌惡設施警示

Gostation 換電站
GAS STATION
290m
impact
恩慧生命事業/殯葬禮儀
CREMATORIUM
332m
impact
板橋保安宮＆板橋潮和宮
TEMPLE
374m
impact
台灣中油 北基江翠加油
GAS STATION
447m
impact
板橋水仙宮
TEMPLE
639m
impact

軌道交通動能

江子翠 (板南線)124m
板橋 (板南線)282m
板橋 (環狀線)282m

防禦型機能圈

PARK翠園
33m
SCHOOL江翠國小
147m
PARK江子翠河口景觀河濱公
291m
PARK雙十廣場
339m
PARK農村公園
382m
SCHOOL文聖國小
394m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
潤泰峰匯
成交月 2021/05
53.5萬/坪
樓層：二層
坪數：56.7 坪
總價：2770.0萬
距離：-
潤泰峰匯
成交月 2021/03
57.0萬/坪
樓層：三層
坪數：57.8 坪
總價：2990.0萬
距離：-
潤泰峰匯
成交月 2020/03
54.6萬/坪
樓層：十四層
坪數：57.6 坪
總價：2860.0萬
距離：-
潤泰峰匯
成交月 2020/03
55.8萬/坪
樓層：二十三層
坪數：54.9 坪
總價：2730.0萬
距離：-
潤泰峰匯
成交月 2020/02
52.5萬/坪
樓層：八層
坪數：54.9 坪
總價：2593.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
新濠一閱
成交月 2024/06
76.5萬/坪
樓層：十層
坪數：42.9 坪
總價：2658.0萬
距離：62 m
江之翠
成交月 2025/04
81.8萬/坪
樓層：六層
坪數：26.0 坪
總價：2035.0萬
距離：175 m
松柏大院
成交月 2025/11
89.5萬/坪
樓層：三層
坪數：44.5 坪
總價：3390.0萬
距離：186 m
HELLO WIN迎家
成交月 2024/07
83.0萬/坪
樓層：五層
坪數：26.0 坪
總價：2160.0萬
距離：209 m
新北仰德珍寶
成交月 2025/05
78.0萬/坪
樓層：七層
坪數：64.0 坪
總價：4385.0萬
距離：282 m