瀚林苑
成交月 2025/03
樓層：二層
坪數：44.3 坪
總價：1320.0萬
距離：-
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 1 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 72 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準24.4 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 1 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 -33.5% / 校正價 22.9 萬/坪
參考周邊可比樣本 72 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核23.1 ~ 28.2 萬/坪
政策與信用管制會影響核貸成數與估值彈性。市場供給仍在去化，議價與核貸空間仍需保守評估。 近季價格動能 +28.6%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
--
鄰案季變化
+0.5%
最新價差
-9.7%
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +0.5%
> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 -9.7%
> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (1 筆)總價1320萬
315萬3325萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
264萬
核貸金額
1,056萬
月付
4.0萬/月
建議年收
101萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場分析，我們的出價基準是 23.1萬/坪，這是我們的心理護城河，確保不會追高。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考慮到周邊的停車位數據不完整，這可能會影響未來的流動性，這是我們需要考慮的風險因素。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行的核貸上限為 28.17萬/坪，這是我們的談判天花板，超過這個價格將難以獲得合理的貸款。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 5 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 25.177030LNG: 121.438338RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
新北市政府消防局第三
FIRE STATION
268m
impact
淡水新興福德宮
TEMPLE
464m
impact
公共廁所(男女皆有)
PRISON
513m
impact
新北市政府消防局第三
FIRE STATION
559m
impact
淡水變電所
SUBSTATION
688m
impact
軌道交通動能
淡水 (淡水信義線)1222m
新市一路 (淡海輕軌)1255m
濱海義山 (淡海輕軌)1412m
防禦型機能圈
SCHOOL私立淡江高中
202mSCHOOL淡水國中
236mPARK新民公園
255mPARK偕叡廉紀念公園
310mSCHOOL真理大學
319mSCHOOL文化國小
319m實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
29.8萬/坪
鄰案比價樣本
新北麗緻花園
成交月 2025/01
樓層：十三層
坪數：22.9 坪
總價：820.0萬
距離：201 m
新北海德公園
成交月 2025/02
樓層：十一層
坪數：48.5 坪
總價：1450.0萬
距離：230 m
新北丰悅夏宮
成交月 2025/08
樓層：十七層
坪數：50.2 坪
總價：1600.0萬
距離：571 m
中山麗景
成交月 2023/02
樓層：七層
坪數：21.9 坪
總價：740.0萬
距離：637 m
棕櫚海
成交月 2025/06
樓層：五層，六層
坪數：56.4 坪
總價：1550.0萬
距離：661 m