炎洲THE ONE

新莊副都心的理想居所，交通便利，生活機能完善。新北市新莊區中央路、福壽街口
流動性: Hot環境抗性: 低樓層: 19 / B4
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AI 淨單價演算結果
[53.9萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸警戒區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 20 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 62 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    55.1 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 20 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -100% / 校正價 55.1 萬/坪

    參考周邊可比樣本 62 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    52.7 ~ 65.7 萬/坪

    新莊副都心為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場偏熱，需留意追價造成銀行鑑價折減。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+0.2%
鄰案季變化
+4.2%
最新價差
--
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 +0.2%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +4.2%

> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (18 筆)
總價1972萬
1760萬2095萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
394萬
核貸金額
1,578萬
月付
6.0萬/月
建議年收
150萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場分析，我們的出價底線是52.67萬/坪，這是基於市場的支撐位。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>附近有骨灰罈工廠，這可能影響居住品質，應作為議價的理由。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行核貸上限為65.72萬/坪，這是我們的最高出價，不會追高。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 76 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 25.058876LNG: 121.457614

嫌惡設施警示

中南北骨灰罈工廠/最便
CREMATORIUM
146m
impact
台灣中油 柑園五工站
GAS STATION
491m
impact
新北市政府消防局第二
FIRE STATION
497m
impact
中油直營自助 五股工業
GAS STATION
635m
impact
台灣中油 大全站(加盟)
GAS STATION
735m
impact

軌道交通動能

新北產業園區 (環狀線)353m
新北產業園區 (機場捷運)353m
幸福 (環狀線)1100m

防禦型機能圈

PARK昌平公園
117m
PARK新莊區鄰里公園
216m
SCHOOL昌平國小
324m
PARK福慧都會公園
336m
PARK福基公園
354m
SCHOOL頭前國中
410m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
炎洲THE ONE
成交月 2020/11
54.2萬/坪
樓層：十三層
坪數：44.8 坪
總價：1946.0萬
距離：-
炎洲THE ONE
成交月 2020/11
52.4萬/坪
樓層：四層
坪數：44.8 坪
總價：1878.0萬
距離：-
炎洲THE ONE
成交月 2020/11
55.1萬/坪
樓層：十六層
坪數：44.8 坪
總價：1976.0萬
距離：-
炎洲THE ONE
成交月 2020/11
54.9萬/坪
樓層：十五層
坪數：44.8 坪
總價：1968.0萬
距離：-
炎洲THE ONE
成交月 2020/11
53.1萬/坪
樓層：六層
坪數：44.0 坪
總價：1900.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
都峰苑二期
成交月 2025/06
53.7萬/坪
樓層：九層
坪數：57.5 坪
總價：3088.0萬
距離：76 m
嘉學.
成交月 2024/04
89.0萬/坪
樓層：一層
坪數：53.7 坪
總價：4232.0萬
距離：154 m
遠雄巴黎公園
成交月 2025/06
39.3萬/坪
樓層：二十三層
坪數：68.7 坪
總價：2700.0萬
距離：201 m
家泰家悦
成交月 2023/12
70.0萬/坪
樓層：一層
坪數：63.7 坪
總價：4185.0萬
距離：202 m
旺洲MORE
成交月 2025/05
66.0萬/坪
樓層：二層
坪數：29.6 坪
總價：1950.0萬
距離：207 m