熊PRO

理想的家庭居住環境，教育與休閒兼具南區復興路二段71巷
流動性: Active環境抗性: 低樓層: 14 / B4
查看銷售建案591,樂居
AI 淨單價演算結果
[31.0萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸安全區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 4 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 34 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    41.3 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 4 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -100% / 校正價 39.7 萬/坪

    參考周邊可比樣本 34 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    39.9 ~ 43.1 萬/坪

    十三期重劃區為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場交易穩定，估值可採可比區間中位帶。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
--
鄰案季變化
+4%
最新價差
-1.2%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +4%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 -1.2%

> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (4 筆)
總價1073萬
870萬1270萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
214萬
核貸金額
858萬
月付
3.3萬/月
建議年收
82萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場分析，我們的出價基準是39.89萬/坪，這是我們的資產保全底線。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>周邊有翡翠森林（墓園），可能影響未來轉售價值，這是我們議價的理由。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行核貸上限為43.05萬/坪，我們不會超過這個價格，以避免追高風險。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 17 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.122688LNG: 120.659520

嫌惡設施警示

翡翠森林
CEMETERY
198m
impact
和平里福德祠
TEMPLE
302m
impact
台盛消防安全設備有限
FIRE STATION
303m
impact
大同變壓器
SUBSTATION
338m
impact
中油加盟 總興站
GAS STATION
404m
impact

軌道交通動能

大慶 (台中捷運綠線)1287m
豐樂公園 (台中捷運綠線)1687m
南屯 (台中捷運綠線)2367m

防禦型機能圈

PARK水母公園
114m
SCHOOL安安國小
140m
SCHOOL臺中市南區和平國民小
270m
PARK福順公園
287m
PARK和平公園
446m
PARK樹義園道（工學北路公園）
459m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
熊PRO
成交月 2021/09
31.6萬/坪
樓層：九層
坪數：35.3 坪
總價：942.0萬
距離：-
熊PRO
成交月 2021/08
30.7萬/坪
樓層：八層
坪數：45.2 坪
總價：1228.0萬
距離：-
熊PRO
成交月 2021/08
30.6萬/坪
樓層：九層
坪數：44.1 坪
總價：1203.0萬
距離：-
熊PRO
成交月 2021/08
31.3萬/坪
樓層：八層
坪數：34.9 坪
總價：912.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
同興協記In House
成交月 2024/03
40.8萬/坪
樓層：二層
坪數：36.8 坪
總價：1314.0萬
距離：14 m
櫻花孩子王
成交月 2020/06
19.4萬/坪
樓層：一層
坪數：50.2 坪
總價：920.0萬
距離：115 m
昌祐雲之境
成交月 2025/02
48.9萬/坪
樓層：三層
坪數：52.4 坪
總價：2348.0萬
距離：296 m
富宇青沐
成交月 2025/10
54.4萬/坪
樓層：1F、2F、3F
坪數：75.5 坪
總價：3800.0萬
距離：402 m
坤悅君匯
成交月 2023/09
45.1萬/坪
樓層：二十層
坪數：47.4 坪
總價：1880.0萬
距離：486 m