玄泰PTW(月光區)

在成熟的生活圈中找到您的理想家園新北市林口區文化三路二段115巷
流動性: Hot環境抗性: 低樓層: 11 / B3
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AI 淨單價演算結果
[27.4萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸警戒區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 20 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 63 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    32.3 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 20 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -100% / 校正價 32.3 萬/坪

    參考周邊可比樣本 63 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    27.9 ~ 47 萬/坪

    林口新市鎮為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場偏熱，需留意追價造成銀行鑑價折減。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
-3.1%
鄰案季變化
+38.3%
最新價差
--
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 -3.1%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +38.3%

> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (18 筆)
總價1189萬
895萬1950萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
238萬
核貸金額
951萬
月付
3.6萬/月
建議年收
91萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場分析，我們的出價底線是 27.85 萬/坪，這是我們的心理護城河。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考慮到該區域的社區溢價為 -100%，這顯示出價格有下調空間。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行核貸上限為 47.04 萬/坪，我們不會超過這個價格。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 240 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 25.081048LNG: 121.373880

嫌惡設施警示

頭湖福德宮
TEMPLE
392m
impact
台塑石油 台亞林口中山
GAS STATION
474m
impact
有誼休閒餐館
KTV
594m
impact
台灣中油 車容坊文化二
GAS STATION
681m
impact
台塑直營 台亞林口文化
GAS STATION
808m
impact

軌道交通動能

林口 (機場捷運)2110m
長庚醫院 (機場捷運)2294m
體育大學 (機場捷運)4404m

防禦型機能圈

PARK翰林公園
172m
PARK吉祥公園
233m
SCHOOL頭湖國小
255m
PARK湖南公園
369m
PARK富貴森林公園
404m
SCHOOL新北市華美國際美國學
510m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
玄泰PTW(月光區)
成交月 2020/03
27.4萬/坪
樓層：二層
坪數：41.8 坪
總價：1120.0萬
距離：-
玄泰PTW(月光區)
成交月 2020/03
26.1萬/坪
樓層：三層
坪數：43.5 坪
總價：1120.0萬
距離：-
玄泰PTW(月光區)
成交月 2020/03
29.2萬/坪
樓層：八層
坪數：43.5 坪
總價：1245.0萬
距離：-
玄泰PTW(月光區)
成交月 2020/03
28.9萬/坪
樓層：五層
坪數：43.5 坪
總價：1235.0萬
距離：-
玄泰PTW(月光區)
成交月 2020/02
29.5萬/坪
樓層：六層
坪數：42.7 坪
總價：1235.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
新北中悦松苑
成交月 2025/05
55.4萬/坪
樓層：二十二層
坪數：127.0 坪
總價：6800.0萬
距離：66 m
上品苑
成交月 2025/03
47.7萬/坪
樓層：二層
坪數：71.3 坪
總價：2900.0萬
距離：84 m
長耀挹品
成交月 2024/05
46.7萬/坪
樓層：九層
坪數：77.1 坪
總價：3600.0萬
距離：135 m
遠雄未來之光
成交月 2025/09
45.2萬/坪
樓層：十二層
坪數：86.2 坪
總價：3900.0萬
距離：169 m
法國四季
成交月 2025/06
50.0萬/坪
樓層：二層
坪數：22.5 坪
總價：1125.0萬
距離：172 m