頂溪邊間三房美寓
成交月 2024/01
樓層：十八層
坪數：62.3 坪
總價：3830.0萬
距離：-
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 1 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 18 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準62.7 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 1 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 -27.6% / 校正價 62.7 萬/坪
參考周邊可比樣本 18 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核64.7 ~ 64.7 萬/坪
政策與信用管制會影響核貸成數與估值彈性。市場交易穩定，估值可採可比區間中位帶。 近季價格動能 +60.8%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
--
鄰案季變化
+22.4%
最新價差
--
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +22.4%
> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (1 筆)總價3830萬
355萬4205萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
766萬
核貸金額
3,064萬
月付
11.6萬/月
建議年收
291萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據我們的分析，這個物件的支撐價格為 64.67萬/坪，我們希望以此作為談判的起點。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考量到附近的永和福安宮距離僅145公尺，可能帶來的噪音和空氣污染，我們認為這是壓低價格的合理依據。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行的核貸上限為 64.67萬/坪，我們無法接受超過這個價格的出價，這是我們的最終底線。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 11 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 25.013664LNG: 121.515286RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
星光大道KTV
KTV
25m
impact
永和福安宮
TEMPLE
145m
impact
永和市南清宮
TEMPLE
317m
impact
歌路卡啦OK（閣萊美）
KTV
382m
impact
永和福和宮
TEMPLE
556m
impact
軌道交通動能
頂溪 (中和新蘆線)31m
永和永平國小 (萬大樹林1227m
永安市場 (中和新蘆線)1323m
防禦型機能圈
SCHOOL私立竹林國小
204mSCHOOL及人國小
424mSCHOOL頂溪國小
436mSCHOOL莊敬高職永和分部
464mSCHOOL網溪國小
489mPARK古亭河濱公園
783m實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
68.1萬/坪
鄰案比價樣本
統領新鑽
成交月 2024/10
樓層：十層
坪數：27.0 坪
總價：1850.0萬
距離：397 m
新北三豐翠堤
成交月 2022/11
樓層：七層
坪數：23.8 坪
總價：1240.0萬
距離：539 m
中正麒麟
成交月 2024/04
樓層：七層
坪數：38.0 坪
總價：2112.0萬
距離：621 m
台北福第
成交月 2025/04
樓層：八層
坪數：12.2 坪
總價：808.0萬
距離：667 m
百鴻希爾頓
成交月 2025/08
樓層：四層
坪數：11.8 坪
總價：730.0萬
距離：716 m