夏朶蘆邑
成交月 2025/04
樓層：七層
坪數：22.4 坪
總價：1600.0萬
距離：243 m
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 0 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 62 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準50.7 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 0 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 -100% / 校正價 50.7 萬/坪
參考周邊可比樣本 62 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核37.3 ~ 57 萬/坪
政策與信用管制會影響核貸成數與估值彈性。市場交易量偏低，銀行估值通常更保守。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+19.5%
鄰案季變化
--
最新價差
--
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [PROJECT] 同建案最新季變化 +19.5%
> [WARNING] 同建案季變化或價差偏高，建議回到保守核貸區間檢核。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採可用實登樣本中位數總價2490萬
500萬6480萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
498萬
核貸金額
1,992萬
月付
7.6萬/月
建議年收
190萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場分析，我們的出價將鎖定在37.29萬/坪，這是我們的防禦底線。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考慮到附近有殯儀館，這可能會影響未來的轉售價值，我們可以利用這一點來壓低價格。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>根據銀行的核貸上限，我們的最高出價不會超過57.03萬/坪，以避免追高風險。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 2 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 25.089974LNG: 121.471350RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
星辰生命事業
CREMATORIUM
126m
impact
汝果寵物生命會館
CEMETERY
264m
impact
蘆洲真久宮
TEMPLE
286m
impact
蘆洲保佑宮
TEMPLE
409m
impact
中油蘆洲站（直營&咖啡&洗
GAS STATION
552m
impact
軌道交通動能
三民高中 (中和新蘆線)541m
蘆洲 (中和新蘆線)715m
徐匯中學 (中和新蘆線)1291m
防禦型機能圈
PARK仁愛廣場公園
75mSCHOOL仁愛國小
228mSCHOOL三民高中
410mSCHOOL國立空中大學
414mPARK蘆洲兒四公園
454mSCHOOL蘆洲國小
550m實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
尚無可用樣本。
鄰案比價樣本
71.3萬/坪
畢卡索五期大廈
成交月 2025/03
樓層：九層
坪數：45.8 坪
總價：2288.0萬
距離：244 m
龍躍藝花園
成交月 2024/03
樓層：六層
坪數：51.1 坪
總價：2630.0萬
距離：249 m
英倫大第
成交月 2024/07
樓層：一層
坪數：32.0 坪
總價：1600.0萬
距離：274 m
鴻成涵美
成交月 2025/08
樓層：六層
坪數：49.2 坪
總價：2784.0萬
距離：276 m