琢渼

淡海新市鎮的未來價值洼地！新北市淡水區崁頂五路、濱海路三段
流動性: Active環境抗性: 低樓層: 14 / B3
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AI 淨單價演算結果
[31.6萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸安全區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 20 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 34 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    31.2 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 20 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -9.6% / 校正價 30.8 萬/坪

    參考周邊可比樣本 34 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    31.4 ~ 38.3 萬/坪

    淡海新市鎮為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場交易穩定，估值可採可比區間中位帶。 近季價格動能 +5%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+6.7%
鄰案季變化
+8.8%
最新價差
+1.8%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 +6.7%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +8.8%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 +1.8%

> [WARNING] 同建案季變化或價差偏高，建議回到保守核貸區間檢核。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (18 筆)
總價1038萬
955萬1125萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
207萬
核貸金額
830萬
月付
3.2萬/月
建議年收
79萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場分析，我們的出價基礎是31.41萬/坪，這是我們的防禦底線。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>該區域靠近沙崙變電所，這可能會影響居住品質，我們需要考慮這一點。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行核貸上限為38.27萬/坪，我們不會超過這個價格。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 8 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 25.193869LNG: 121.420777

嫌惡設施警示

沙崙變電所
SUBSTATION
830m
impact
淡水大庄埔福德廟府
TEMPLE
880m
impact
天籟之音卡拉OK
KTV
935m
impact

軌道交通動能

台北海洋大學 (淡海輕軌)626m
沙崙 (淡海輕軌)784m
濱海沙崙 (淡海輕軌)1131m

防禦型機能圈

PARK水管公園
129m
PARK港仔坪龔提督高地
394m
PARK新濱公園
430m
SCHOOL台北海洋科技大學淡水
591m
PARK淡水區鄰里公園
872m
SCHOOL淡海國小
881m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
琢渼
成交月 2024/08
34.6萬/坪
樓層：八層
坪數：33.1 坪
總價：979.0萬
距離：-
琢渼
成交月 2024/08
34.4萬/坪
樓層：十一層
坪數：33.1 坪
總價：975.0萬
距離：-
琢渼
成交月 2024/07
33.8萬/坪
樓層：十一層
坪數：37.4 坪
總價：1108.0萬
距離：-
琢渼
成交月 2024/07
33.6萬/坪
樓層：十層
坪數：37.4 坪
總價：1103.0萬
距離：-
琢渼
成交月 2024/07
33.5萬/坪
樓層：九層
坪數：37.4 坪
總價：1100.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
鴻灃COMO
成交月 2026/01
34.9萬/坪
樓層：九層
坪數：40.3 坪
總價：1308.0萬
距離：454 m
新北宏普樂高
成交月 2025/09
22.2萬/坪
樓層：九層
坪數：35.2 坪
總價：780.0萬
距離：502 m
理想家
成交月 2025/10
25.7萬/坪
樓層：五層
坪數：58.4 坪
總價：1500.0萬
距離：706 m
富麗河
成交月 2017/01
18.0萬/坪
樓層：二層
坪數：59.0 坪
總價：1050.0萬
距離：895 m
新品苑
成交月 2025/06
26.8萬/坪
樓層：三層
坪數：34.9 坪
總價：825.0萬
距離：961 m