頂埔綻
成交月 2023/08
樓層：四層
坪數：33.8 坪
總價：1410.0萬
距離：109 m
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 0 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 67 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準49.7 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 0 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 -100% / 校正價 49.7 萬/坪
參考周邊可比樣本 67 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核38.4 ~ 59.7 萬/坪
政策與信用管制會影響核貸成數與估值彈性。市場偏熱，需留意追價造成銀行鑑價折減。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
--
鄰案季變化
+37.3%
最新價差
--
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +37.3%
> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採可用實登樣本中位數總價1665萬
100萬27370萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
333萬
核貸金額
1,332萬
月付
5.1萬/月
建議年收
127萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場分析，我們的出價底線是38.43萬/坪，這是我們的心理護城河。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>根據周邊交易數據，該區域的價格波動較大，這可能影響未來的轉售價值。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行的核貸上限為59.67萬/坪，我們不會超過這個價格。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 59 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.956991LNG: 121.414343RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
台灣中油上順站
GAS STATION
705m
impact
無名黑豬肉滷肉飯
CREMATORIUM
906m
impact
龍泉路慈安宮
CREMATORIUM
966m
impact
新北市政府消防局第五
FIRE STATION
991m
impact
車容坊頂埔加油站(中油＆
GAS STATION
997m
impact
軌道交通動能
媽祖田 (三鶯線)446m
頂埔 (板南線)592m
頂埔 (三鶯線)592m
防禦型機能圈
SCHOOL頂埔國小
171mPARK頂埔三角公園
183mPARK頂新公園
315mPARK土城環保公園
352mPARK土城區鄰里公園
388mPARK土城區鄰里公園
722m實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
尚無可用樣本。
鄰案比價樣本
41.3萬/坪
頂埔名邸
成交月 2023/05
樓層：十一層
坪數：53.5 坪
總價：1795.0萬
距離：178 m
京美大樓
成交月 2025/03
樓層：七層
坪數：38.4 坪
總價：1480.0萬
距離：277 m
力璞紘-月藝
成交月 2025/09
樓層：四層
坪數：20.6 坪
總價：1390.0萬
距離：278 m
新北國美A1
成交月 2025/09
樓層：三層
坪數：37.7 坪
總價：1780.0萬
距離：296 m