力璞玉
成交月 2023/11
樓層：九層
坪數：37.5 坪
總價：2000.0萬
距離：-
AI 淨單價演算結果
[24.4萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸警戒區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 20 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 62 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準29.7 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 20 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 -100% / 校正價 29.7 萬/坪
參考周邊可比樣本 62 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核24.2 ~ 36.5 萬/坪
淡海新市鎮為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場偏熱，需留意追價造成銀行鑑價折減。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+10.8%
鄰案季變化
+9.4%
最新價差
+138.1%
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [PROJECT] 同建案最新季變化 +10.8%
> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +9.4%
> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 +138.1%
> [WARNING] 同建案季變化或價差偏高，建議回到保守核貸區間檢核。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (17 筆)總價1563萬
1330萬2075萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
313萬
核貸金額
1,250萬
月付
4.7萬/月
建議年收
119萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場分析，我們的出價底線是24.18萬/坪，這是我們的心理護城河。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>附近有兩座廟宇，可能影響未來轉售價值，這是我們要求價格調整的依據。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行的核貸上限為30.28萬/坪，我們不會超過這個價格。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 67 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 25.188043LNG: 121.430771RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
淡水行忠宮
TEMPLE
245m
impact
淡水大庄埔福德廟府
TEMPLE
330m
impact
好久不見歡唱俱樂部
KTV
530m
impact
天籟之音卡拉OK
KTV
746m
impact
沙崙變電所
SUBSTATION
764m
impact
軌道交通動能
濱海沙崙 (淡海輕軌)281m
台北海洋大學 (淡海輕軌)614m
濱海義山 (淡海輕軌)694m
防禦型機能圈
PARK淡水區鄰里公園
331mPARK油車四號公園
372mPARK公七簡易自然公園
405mPARK滬尾礟臺公園
633mSCHOOL台北海洋科技大學淡水
644mPARK文中四公園
806m實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
53.3萬/坪
有富-璞玉
成交月 2021/04
樓層：二層
坪數：37.8 坪
總價：1653.0萬
距離：-
有富-璞玉
成交月 2021/04
樓層：二層
坪數：38.0 坪
總價：1624.0萬
距離：-
有富-璞玉
成交月 2021/03
樓層：三層
坪數：38.0 坪
總價：1558.0萬
距離：-
有富-璞玉
成交月 2021/03
樓層：三層
坪數：37.2 坪
總價：1532.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
峇里VITA
成交月 2025/08
樓層：十三層
坪數：34.9 坪
總價：1050.0萬
距離：50 m
圓閣
成交月 2025/03
樓層：十四層
坪數：41.3 坪
總價：1198.0萬
距離：66 m
新品川
成交月 2025/06
樓層：五層
坪數：34.9 坪
總價：1025.0萬
距離：74 m
詠萃
成交月 2025/06
樓層：十一層
坪數：40.2 坪
總價：1276.0萬
距離：92 m
宏盛蒙德里安
成交月 2025/10
樓層：九層
坪數：31.5 坪
總價：810.0萬
距離：178 m