生活家

步行即可到達優質學校的理想居所新北市板橋區南雅西路二段101號
流動性: Active環境抗性: 高樓層: 7
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AI 淨單價演算結果
[49.5萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸安全區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 20 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 65 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    49.5 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 20 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -100% / 校正價 41.3 萬/坪

    參考周邊可比樣本 65 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    44.4 ~ 71.7 萬/坪

    政策與信用管制會影響核貸成數與估值彈性。市場交易穩定，估值可採可比區間中位帶。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
-46.1%
鄰案季變化
+15.9%
最新價差
-76.2%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 -46.1%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +15.9%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 -76.2%

> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (18 筆)
總價420萬
120萬1980萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
84萬
核貸金額
336萬
月付
1.3萬/月
建議年收
32萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場分析，我們的出價基準是44.42萬/坪，這是銀行估值的安全範圍。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考慮到距離台灣中油 北基新海站僅37.9m，可能存在氣味和安全風險，我們認為這是議價的合理依據。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行核貸上限為71.73萬/坪，我們不會超過此價格以避免追高。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 8 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 25.023270LNG: 121.460708

嫌惡設施警示

台灣中油 北基新海站
GAS STATION
38m
impact
新北市政府消防局第一
FIRE STATION
115m
impact
新埔福德宮
TEMPLE
266m
impact
祤華生命禮儀公司
CREMATORIUM
393m
impact
板橋鎮發宮
TEMPLE
399m
impact

軌道交通動能

新埔民生 (環狀線)702m
新埔 (板南線)774m
板橋 (環狀線)1380m

防禦型機能圈

SCHOOL文德國小
176m
SCHOOL新埔國中
258m
PARK四維公園
356m
SCHOOL致理科技大學
402m
SCHOOL新埔國小
412m
PARK板橋區鄰里公園
504m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
生活家
成交月 2025/05
16.6萬/坪
樓層：四層，通道
坪數：21.4 坪
總價：355.0萬
距離：-
生活家
成交月 2025/03
20.9萬/坪
樓層：六層，通道
坪數：21.6 坪
總價：450.0萬
距離：-
都市生活家公寓
成交月 2025/01
54.8萬/坪
樓層：十一層
坪數：32.9 坪
總價：1800.0萬
距離：-
生活家
成交月 2025/01
16.7萬/坪
樓層：二層，通道
坪數：21.6 坪
總價：362.0萬
距離：-
華鎮生活家
成交月 2024/11
41.1萬/坪
樓層：十三層
坪數：22.1 坪
總價：910.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
新北龍鳳雙星
成交月 2025/05
61.9萬/坪
樓層：十五層
坪數：43.2 坪
總價：2250.0萬
距離：94 m
陽明凱旋
成交月 2025/03
63.0萬/坪
樓層：十五層
坪數：34.1 坪
總價：1530.0萬
距離：98 m
芯花開
成交月 2019/05
55.2萬/坪
樓層：十一層
坪數：34.7 坪
總價：1790.0萬
距離：164 m
英倫公園
成交月 2025/10
74.9萬/坪
樓層：四層
坪數：35.1 坪
總價：2125.0萬
距離：234 m
新北真善美花園
成交月 2023/04
44.0萬/坪
樓層：十一層
坪數：41.4 坪
總價：1820.0萬
距離：240 m