甲山林市政帝寶
成交月 2025/12
樓層：十層
坪數：33.3 坪
總價：2271.0萬
距離：-
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 20 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 72 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準75.7 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 20 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 +1.1% / 校正價 73.6 萬/坪
參考周邊可比樣本 72 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核74 ~ 78.1 萬/坪
三重二重疏洪道為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場偏熱，需留意追價造成銀行鑑價折減。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+1.1%
鄰案季變化
+6.5%
最新價差
+3.7%
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [PROJECT] 同建案最新季變化 +1.1%
> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +6.5%
> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 +3.7%
> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (19 筆)總價2235萬
2100萬2410萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
447萬
核貸金額
1,788萬
月付
6.8萬/月
建議年收
170萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場支撐價格，我們的出價是74萬/坪，這是基於市場的穩定支撐位。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考慮到附近有寺廟，可能會影響未來的轉售價值，這是我們議價的理由。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行的核貸上限為78.14萬/坪，這是我們的談判天花板，避免追高。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 149 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 25.053014LNG: 121.477109RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
先嗇宮
TEMPLE
304m
impact
三重三聖宮
TEMPLE
608m
impact
中油直營 三重重新路站
GAS STATION
851m
impact
三重興德祠福德正神
TEMPLE
863m
impact
新莊福成宮
TEMPLE
917m
impact
軌道交通動能
三重 (機場捷運)867m
三重 (中和新蘆線)867m
先嗇宮 (中和新蘆線)917m
防禦型機能圈
PARK谷王公園
4mSCHOOL清傳高商
193mPARK頂崁公園
242mPARK神農公園
247mPARK神農百草公園
337mPARK幸福水漾公園
355m實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
77.6萬/坪
甲山林市政帝寶
成交月 2025/11
樓層：十三層
坪數：33.3 坪
總價：2297.0萬
距離：-
甲山林市政帝寶
成交月 2025/11
樓層：十四層
坪數：33.8 坪
總價：2351.0萬
距離：-
甲山林市政帝寶
成交月 2025/10
樓層：五層
坪數：33.3 坪
總價：2283.0萬
距離：-
甲山林市政帝寶
成交月 2025/10
樓層：三層
坪數：33.3 坪
總價：2131.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
潤泰峰左岸
成交月 2025/07
樓層：十三層
坪數：41.5 坪
總價：2350.0萬
距離：108 m
冠德天韻
成交月 2024/08
樓層：十二層
坪數：48.7 坪
總價：2500.0萬
距離：111 m
久年快晴
成交月 2024/03
樓層：二層
坪數：46.9 坪
總價：2284.0萬
距離：161 m
印象左岸
成交月 2026/01
樓層：三層
坪數：15.8 坪
總價：1288.0萬
距離：164 m
潤鴻日昕
成交月 2024/11
樓層：四層
坪數：26.6 坪
總價：1954.0萬
距離：184 m