甲山林帝景5號

在板橋區找到您的理想家園，價格合理，潛力無限！新北市板橋區環河西路四段、華江九路
流動性: Hot環境抗性: 低樓層: 21 / B4
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AI 淨單價演算結果
[51.3萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸警戒區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 20 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 57 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    52 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 20 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -100% / 校正價 52 萬/坪

    參考周邊可比樣本 57 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    48.4 ~ 65.5 萬/坪

    政策與信用管制會影響核貸成數與估值彈性。市場偏熱，需留意追價造成銀行鑑價折減。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
-6.3%
鄰案季變化
+13.5%
最新價差
--
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 -6.3%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +13.5%

> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (19 筆)
總價1718萬
1510萬1985萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
344萬
核貸金額
1,374萬
月付
5.2萬/月
建議年收
131萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場分析，我們的出價底線是48.4萬/坪，這是我們的資產保全底線。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考慮到附近有板橋水仙宮，可能帶來噪音風險，這是我們議價的理由。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行核貸上限為65.54萬/坪，我們不會超過這個價格。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 36 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 25.034191LNG: 121.465911

嫌惡設施警示

板橋水仙宮
TEMPLE
276m
impact
新北市政府消防局第一
FIRE STATION
287m
impact
福德緣滿生命禮儀
CREMATORIUM
289m
impact
板橋保安宮＆板橋潮和宮
TEMPLE
644m
impact
新莊保元宮
TEMPLE
767m
impact

軌道交通動能

頭前庄 (中和新蘆線)794m
頭前庄 (環狀線)794m
板橋 (板南線)795m

防禦型機能圈

PARK河堤公園
208m
PARK溪頭河濱公園
242m
SCHOOL江翠國中
633m
PARK稚匯公園
664m
PARK石雕公園
669m
PARK農村公園
701m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
甲山林帝景5號
成交月 2023/05
50.3萬/坪
樓層：十七層
坪數：36.4 坪
總價：1739.0萬
距離：-
甲山林帝景5號
成交月 2023/04
48.4萬/坪
樓層：十八層
坪數：36.4 坪
總價：1682.0萬
距離：-
甲山林帝景5號
成交月 2023/04
50.4萬/坪
樓層：十一層
坪數：36.4 坪
總價：1718.0萬
距離：-
甲山林帝景5號
成交月 2023/04
55.8萬/坪
樓層：十四層
坪數：36.4 坪
總價：1939.0萬
距離：-
甲山林帝景5號
成交月 2023/04
51.8萬/坪
樓層：十層
坪數：36.4 坪
總價：1760.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
豐光
成交月 2024/09
63.4萬/坪
樓層：二層
坪數：46.5 坪
總價：2550.0萬
距離：109 m
聯上涵翠
成交月 2017/11
42.8萬/坪
樓層：四層
坪數：49.3 坪
總價：1855.0萬
距離：124 m
立信天禧-天禧
成交月 2025/09
51.3萬/坪
樓層：七層
坪數：91.2 坪
總價：4416.0萬
距離：131 m
麗寶北歐莊園－丹麥琥珀
成交月 2025/03
73.3萬/坪
樓層：七層
坪數：40.0 坪
總價：2330.0萬
距離：187 m
新外灘5-瀚疆
成交月 2025/06
76.4萬/坪
樓層：十五層
坪數：23.5 坪
總價：1565.0萬
距離：218 m