甲山林金城帝寶2號

捷運旁的理想居所，讓生活更便捷！新北市土城區中央路三段89巷
流動性: Hot環境抗性: 低樓層: 22 / B5
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AI 淨單價演算結果
[67.4萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸警戒區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 20 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 14 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    69.2 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 20 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -100% / 校正價 69.2 萬/坪

    參考周邊可比樣本 14 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    67.5 ~ 71.7 萬/坪

    政策與信用管制會影響核貸成數與估值彈性。市場偏熱，需留意追價造成銀行鑑價折減。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+3.9%
鄰案季變化
+13.5%
最新價差
+12.3%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 +3.9%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +13.5%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 +12.3%

> [WARNING] 同建案季變化或價差偏高，建議回到保守核貸區間檢核。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (16 筆)
總價2021萬
1910萬2180萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
404萬
核貸金額
1,617萬
月付
6.1萬/月
建議年收
154萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場分析，這個區域的支撐價格為67.52萬/坪，我們的出價將以此為基礎。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考慮到距離台灣中油-中央路站僅121.4m，可能存在氣味及安全風險，這是我們議價的理由。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行核貸上限為71.69萬/坪，我們不會超過這個價格，以避免過度追價。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 44 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.966912LNG: 121.438899

嫌惡設施警示

台灣中油-中央路站
GAS STATION
121m
impact
大華骨灰罈工廠(骨灰罋,
CEMETERY
124m
impact
土城震安宮—五年千歲廟
TEMPLE
376m
impact
台灣電力公司土城服務
SUBSTATION
468m
impact
土城玄靈宮玄天上帝濟
TEMPLE
493m
impact

軌道交通動能

永寧 (板南線)245m
埤塘 (萬大樹林線)835m
土城 (板南線)846m

防禦型機能圈

PARK承安公園
113m
PARK大墓公公園
362m
PARK承和公園
443m
SCHOOL土城國小
632m
PARK員仁休閒公園
714m
PARK金城公園
917m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
甲山林金城帝寶2號
成交月 2024/07
72.9萬/坪
樓層：二十層
坪數：30.9 坪
總價：2130.0萬
距離：-
甲山林金城帝寶2號
成交月 2024/07
71.0萬/坪
樓層：二十一層
坪數：30.9 坪
總價：2047.0萬
距離：-
甲山林金城帝寶2號
成交月 2024/07
70.6萬/坪
樓層：十九層
坪數：30.9 坪
總價：2022.0萬
距離：-
甲山林金城帝寶2號
成交月 2024/07
73.4萬/坪
樓層：二十一層
坪數：30.9 坪
總價：2153.0萬
距離：-
甲山林金城帝寶2號
成交月 2024/07
73.4萬/坪
樓層：二十二層
坪數：30.9 坪
總價：2153.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
松陽馥麗
成交月 2025/11
67.8萬/坪
樓層：三層
坪數：42.8 坪
總價：2420.0萬
距離：157 m
國美德杰美德市
成交月 2024/03
63.1萬/坪
樓層：十九層
坪數：45.5 坪
總價：2603.0萬
距離：164 m
天好運1
成交月 2025/11
64.1萬/坪
樓層：九層
坪數：23.1 坪
總價：1480.0萬
距離：184 m
心上城2
成交月 2024/07
64.0萬/坪
樓層：十層
坪數：29.4 坪
總價：1778.0萬
距離：398 m
風華-綠中央
成交月 2025/02
49.5萬/坪
樓層：四層
坪數：37.2 坪
總價：1845.0萬
距離：735 m