登陽大地悅章

理想居住地，生活機能一應俱全南區福田二街與福田路口
流動性: Hot環境抗性: 低樓層: 15 / B3
查看銷售建案591,樂居
AI 淨單價演算結果
[50.1萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸安全區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 20 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 15 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    44.3 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 20 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -3.3% / 校正價 44.3 萬/坪

    參考周邊可比樣本 15 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    59.7 ~ 59.7 萬/坪

    十三期重劃區為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場偏熱，需留意追價造成銀行鑑價折減。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+21%
鄰案季變化
+10.1%
最新價差
+5.8%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 +21%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +10.1%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 +5.8%

> [WARNING] 同建案季變化或價差偏高，建議回到保守核貸區間檢核。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (18 筆)
總價2000萬
1760萬2185萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
400萬
核貸金額
1,600萬
月付
6.1萬/月
建議年收
152萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場分析，我們的出價底線是 59.73 萬/坪。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>根據周邊交易數據，該區域的流動性較低，這可能影響未來的轉售價值。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行核貸上限為 59.73 萬/坪，這是我們的最高出價。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 26 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.108906LNG: 120.655719

嫌惡設施警示

台中天后宮
TEMPLE
409m
impact
福懋復興路加油站(直營+
GAS STATION
542m
impact
臺中市政府消防局第七
FIRE STATION
617m
impact
統一精工大里文心站
GAS STATION
682m
impact
速邁樂 大里文心加油站
GAS STATION
684m
impact

軌道交通動能

大慶 (台中捷運綠線)1398m
九德 (台中捷運綠線)2189m
豐樂公園 (台中捷運綠線)2713m

防禦型機能圈

SCHOOL吉的堡美語 大慶分校(樹
245m
PARK樹義公園
283m
SCHOOL臺中市南區樹義國民小
324m
PARK樹仁公園
340m
SCHOOL歐森教育機構Awesome English
342m
SCHOOL三之三安親班南區樹樹
360m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
登陽大地悅章
成交月 2024/08
48.3萬/坪
樓層：七層
坪數：48.5 坪
總價：2140.0萬
距離：-
登陽大地悅章
成交月 2024/07
46.1萬/坪
樓層：十四層
坪數：48.5 坪
總價：2070.0萬
距離：-
登陽大地悅章
成交月 2024/07
45.9萬/坪
樓層：六層
坪數：48.7 坪
總價：2058.0萬
距離：-
登陽大地悅章
成交月 2024/07
46.8萬/坪
樓層：十五層
坪數：48.7 坪
總價：2085.0萬
距離：-
登陽大地悅章
成交月 2024/07
45.8萬/坪
樓層：十二層
坪數：48.5 坪
總價：2058.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
勝美樹廈
成交月 2019/10
22.6萬/坪
樓層：二層
坪數：62.1 坪
總價：1120.0萬
距離：159 m
大松林裡
成交月 2021/09
32.9萬/坪
樓層：十五層
坪數：47.5 坪
總價：1432.0萬
距離：217 m
和瑞文心樂章
成交月 2026/01
53.2萬/坪
樓層：十層
坪數：32.7 坪
總價：1567.0萬
距離：472 m
勝興文心大慶
成交月 2021/08
31.4萬/坪
樓層：十層
坪數：33.9 坪
總價：940.0萬
距離：505 m
坤悅語文心
成交月 2026/01
82.2萬/坪
樓層：1+2層
坪數：58.3 坪
總價：3850.0萬
距離：545 m