百欣豐光

便利生活，價格合理的選擇新北市八里區中山路二段323巷27號
流動性: Cold環境抗性: 低樓層: 10 / B3
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AI 淨單價演算結果
[33.1萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸警戒區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 7 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 13 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    35.4 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 7 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -100% / 校正價 35.4 萬/坪

    參考周邊可比樣本 13 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    27.9 ~ 37.7 萬/坪

    政策與信用管制會影響核貸成數與估值彈性。市場供給仍在去化，議價與核貸空間仍需保守評估。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
-5.2%
鄰案季變化
+32.4%
最新價差
+19%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 -5.2%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +32.4%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 +19%

> [WARNING] 同建案季變化或價差偏高，建議回到保守核貸區間檢核。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (7 筆)
總價1322萬
965萬1820萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
264萬
核貸金額
1,058萬
月付
4.0萬/月
建議年收
101萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>我們的出價基於市場冷淡狀態，建議以 27.86 萬/坪 作為出價底線。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考量到距離 85 公尺有大型廢棄物處理設施，這可能影響居住品質，應作為議價籌碼。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行估價上限為 37.69 萬/坪，這是我們的最高出價，避免追高。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 6 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 25.147081LNG: 121.401038

嫌惡設施警示

大型廢棄物,垃圾清運,報
INCINERATOR
85m
impact
台亞八里台北港站(直營+
GAS STATION
142m
impact
茂盛環保企業有限公司|
INCINERATOR
362m
impact
台亞八里站(直營+自助加
GAS STATION
453m
impact
八里佛光寺寶塔
CEMETERY
711m
impact

軌道交通動能

淡水漁人碼頭 (淡海輕軌)4133m
沙崙 (淡海輕軌)4772m
淡水 (淡水信義線)5103m

防禦型機能圈

> 尚無學校/公園資料。
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
百欣豐光
成交月 2025/06
40.0萬/坪
樓層：七層
坪數：47.2 坪
總價：1737.0萬
距離：-
百欣豐光
成交月 2025/01
42.7萬/坪
樓層：八層
坪數：36.4 坪
總價：1380.0萬
距離：-
百欣豐光
成交月 2025/01
41.8萬/坪
樓層：五層
坪數：36.4 坪
總價：1355.0萬
距離：-
百欣豐光
成交月 2024/12
40.9萬/坪
樓層：六層
坪數：33.2 坪
總價：1199.0萬
距離：-
百欣豐光
成交月 2024/12
41.9萬/坪
樓層：九層
坪數：25.0 坪
總價：1048.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
龍井天鑄
成交月 2025/06
33.9萬/坪
樓層：二層
坪數：35.1 坪
總價：1190.0萬
距離：182 m
君品苑
成交月 2025/08
38.4萬/坪
樓層：十二層
坪數：68.1 坪
總價：2302.0萬
距離：406 m
四季Lavie
成交月 2025/04
33.3萬/坪
樓層：一層，二層
坪數：51.0 坪
總價：1700.0萬
距離：548 m
勤樸天逸
成交月 2024/06
31.8萬/坪
樓層：四層
坪數：32.4 坪
總價：930.0萬
距離：568 m
全坤家宜
成交月 2025/01
30.0萬/坪
樓層：十二層
坪數：50.8 坪
總價：1415.0萬
距離：592 m