百邑富都匯
成交月 2023/06
樓層：二十三層
坪數：41.3 坪
總價：2109.0萬
距離：-
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 20 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 62 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準60.4 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 20 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 -100% / 校正價 60.4 萬/坪
參考周邊可比樣本 62 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核58.8 ~ 64.5 萬/坪
新莊副都心為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場偏熱，需留意追價造成銀行鑑價折減。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+1.3%
鄰案季變化
+14.2%
最新價差
+82.5%
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [PROJECT] 同建案最新季變化 +1.3%
> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +14.2%
> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 +82.5%
> [WARNING] 同建案季變化或價差偏高，建議回到保守核貸區間檢核。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (20 筆)總價2013萬
1875萬2135萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
402萬
核貸金額
1,610萬
月付
6.1萬/月
建議年收
153萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>基於目前市場狀況，我們的出價底線是58.75萬/坪，這是我們的資產保全底線。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>根據周邊交易數據，該區域的平均成交價為61.34萬/坪，且附近有加油站可能影響環境，這是我們的議價依據。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>由於銀行的核貸上限為64.54萬/坪，我們無法接受超過此價格的交易。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 107 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 25.058562LNG: 121.451534RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
台灣中油 大全站(加盟)
GAS STATION
361m
impact
新北市政府消防局第二
FIRE STATION
660m
impact
中南北骨灰罈工廠/最便
CREMATORIUM
666m
impact
新北市政府消防局第二
FIRE STATION
696m
impact
新北市政府消防局第二
FIRE STATION
744m
impact
軌道交通動能
新莊副都心 (機場捷運)602m
新北產業園區 (機場捷運)848m
新北產業園區 (環狀線)848m
防禦型機能圈
PARK新莊區鄰里公園
135mPARK塭仔底溼地公園
269mPARK福智公園
283mPARK福智1號廣場
332mSCHOOL中信國小
369mPARK福智2號廣場
392m實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
63.0萬/坪
百邑富都匯
成交月 2023/03
樓層：二十層
坪數：41.3 坪
總價：2097.0萬
距離：-
百邑富都匯
成交月 2023/02
樓層：十九層
坪數：41.3 坪
總價：2071.0萬
距離：-
百邑富都匯
成交月 2023/02
樓層：二十一層
坪數：41.3 坪
總價：2103.0萬
距離：-
百邑富都匯
成交月 2023/02
樓層：十八層
坪數：41.3 坪
總價：2096.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
日堯天匯
成交月 2024/05
樓層：十四層
坪數：97.9 坪
總價：4000.0萬
距離：5 m
潤泰峰盛
成交月 2025/07
樓層：九層
坪數：67.6 坪
總價：4120.0萬
距離：49 m
遠雄首品
成交月 2025/05
樓層：七層
坪數：21.4 坪
總價：1500.0萬
距離：86 m
富都新玉-富都區
成交月 2026/01
樓層：二層
坪數：19.4 坪
總價：1480.0萬
距離：143 m
永陞聯合公園
成交月 2025/09
樓層：七層
坪數：49.1 坪
總價：2940.0萬
距離：177 m