皇居16

運動愛好者的天堂，鄰近多個健身中心！沙鹿區中峰巷(鹿峰西段539地號
流動性: Frozen環境抗性: 低樓層: 5
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AI 淨單價演算結果
[28.0萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸安全區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 16 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 70 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    28.3 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 16 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -100% / 校正價 24.3 萬/坪

    參考周邊可比樣本 70 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    25.1 ~ 34 萬/坪

    臺中港特定區計畫為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場交易量偏低，銀行估值通常更保守。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+12.5%
鄰案季變化
+6.2%
最新價差
+4.3%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 +12.5%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +6.2%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 +4.3%

> [WARNING] 同建案季變化或價差偏高，建議回到保守核貸區間檢核。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (11 筆)
總價748萬
620萬820萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
150萬
核貸金額
598萬
月付
2.3萬/月
建議年收
57萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場分析，我們的出價底線是25.06萬/坪，這是基於當前市場狀態的合理保守價。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考慮到附近有法院，可能會影響居住品質，這是我們壓低價格的理由。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行的核貸上限為33.95萬/坪，我們不會超過這個價格以避免過度追高。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 1 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.256674LNG: 120.566259

嫌惡設施警示

臺灣臺中地方法院沙鹿
PRISON
377m
impact
義聖宮關聖帝君
TEMPLE
649m
impact
田美福德宮
TEMPLE
671m
impact
台電清泉變電所(清泉S/S)
SUBSTATION
916m
impact

軌道交通動能

九張犁 (台中捷運綠線)12870m
文心櫻花 (台中捷運綠線)13260m
文華高中 (台中捷運綠線)13430m

防禦型機能圈

SCHOOL市立鹿峰國小附設幼稚
398m
SCHOOL臺中市沙鹿區鹿峰國民
399m
SCHOOL清水雙贏語文
449m
PARK鹿峰公園
872m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
皇居16
成交月 2024/04
31.4萬/坪
樓層：二層
坪數：25.4 坪
總價：798.0萬
距離：-
皇居16
成交月 2024/04
31.4萬/坪
樓層：二層
坪數：25.4 坪
總價：800.0萬
距離：-
皇居16
成交月 2024/02
29.9萬/坪
樓層：四層
坪數：25.4 坪
總價：760.0萬
距離：-
皇居16
成交月 2024/01
25.9萬/坪
樓層：三層
坪數：34.5 坪
總價：800.0萬
距離：-
皇居16
成交月 2023/07
30.5萬/坪
樓層：五層
坪數：21.3 坪
總價：650.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
富宇豐卉
成交月 2024/06
36.1萬/坪
樓層：二層
坪數：47.7 坪
總價：1508.0萬
距離：208 m
蒔光FIKA
成交月 2022/06
26.7萬/坪
樓層：全
坪數：50.5 坪
總價：1348.0萬
距離：241 m
富宇凡爾賽
成交月 2020/10
20.3萬/坪
樓層：四層
坪數：45.5 坪
總價：860.0萬
距離：263 m
富宇海德公園
成交月 2020/08
17.3萬/坪
樓層：二層
坪數：56.4 坪
總價：910.0萬
距離：296 m
協和丰景
成交月 2023/12
15.3萬/坪
樓層：六層
坪數：39.2 坪
總價：554.0萬
距離：365 m