益展學富

益展學富：便利與教育資源的完美結合桃園市桃園區龍泉五街59號旁
流動性: Active環境抗性: 低樓層: 15 / B4
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AI 淨單價演算結果
[38.3萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸安全區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 20 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 67 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    37.9 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 20 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -26.6% / 校正價 37.8 萬/坪

    參考周邊可比樣本 67 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    38 ~ 38.2 萬/坪

    政策與信用管制會影響核貸成數與估值彈性。市場交易穩定，估值可採可比區間中位帶。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+6.2%
鄰案季變化
+10.4%
最新價差
-0.9%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 +6.2%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +10.4%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 -0.9%

> [WARNING] 同建案季變化或價差偏高，建議回到保守核貸區間檢核。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (19 筆)
總價1500萬
1405萬1795萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
300萬
核貸金額
1,200萬
月付
4.6萬/月
建議年收
114萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>我們的出價基於市場支撐位，為 37.98 萬/坪，這是我們的心理底線。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>根據周邊環境分析，距離 175.3 公尺處有寺廟，可能帶來噪音和空氣污染，這是我們議價的依據。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>考量銀行核貸上限為 38.22 萬/坪，我們不會超過此價格，以確保資金安全。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 8 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.982163LNG: 121.271449

嫌惡設施警示

桃園龍德宮-福德正神
TEMPLE
175m
impact
台電武陵變電所(武陵D/S)
SUBSTATION
405m
impact
台灣中油 佳順站
GAS STATION
407m
impact
福沅生命
CREMATORIUM
429m
impact
八德 高城 福興宮 (天上聖
TEMPLE
511m
impact

軌道交通動能

環北 (機場捷運)5306m
興南 (機場捷運)5575m
老街溪 (機場捷運)5869m

防禦型機能圈

SCHOOL龍山國小
134m
PARK龍壽三角公園
187m
PARK龍祥公園
315m
PARK高城公園
402m
PARK祥鷺生態埤塘公園(2-5號埤
510m
PARK傑克冒險公園
539m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
益展學富
成交月 2024/09
44.9萬/坪
樓層：十層
坪數：46.1 坪
總價：1756.0萬
距離：-
益展學富
成交月 2024/08
43.2萬/坪
樓層：十一層
坪數：46.1 坪
總價：1725.0萬
距離：-
益展學富
成交月 2024/07
35.8萬/坪
樓層：四層
坪數：46.1 坪
總價：1445.0萬
距離：-
益展學富
成交月 2024/07
35.7萬/坪
樓層：三層
坪數：46.1 坪
總價：1443.0萬
距離：-
益展學富
成交月 2024/07
39.7萬/坪
樓層：十三層
坪數：46.1 坪
總價：1590.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
鴻築湖適
成交月 2025/10
41.8萬/坪
樓層：十一層
坪數：52.1 坪
總價：1920.0萬
距離：211 m
鈞碩學
成交月 2023/08
56.3萬/坪
樓層：一層
坪數：5.7 坪
總價：320.0萬
距離：498 m
站前之星
成交月 2021/10
21.0萬/坪
樓層：十層
坪數：43.2 坪
總價：820.0萬
距離：499 m
鴻築微城市
成交月 2017/06
17.9萬/坪
樓層：五層
坪數：52.2 坪
總價：896.0萬
距離：568 m
鴻築微風
成交月 2018/07
17.5萬/坪
樓層：十三層
坪數：49.5 坪
總價：826.0萬
距離：579 m