益揚家6
成交月 2022/06
樓層：全
坪數：37.3 坪
總價：740.0萬
距離：-
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 12 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 25 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準19.7 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 12 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 -32.9% / 校正價 17.6 萬/坪
參考周邊可比樣本 25 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核18.2 ~ 20.7 萬/坪
觀音草漯為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場交易量偏低，銀行估值通常更保守。 近季價格動能 +19.1%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+1.3%
鄰案季變化
--
最新價差
--
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [PROJECT] 同建案最新季變化 +1.3%
> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (7 筆)總價760萬
720萬810萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
152萬
核貸金額
608萬
月付
2.3萬/月
建議年收
58萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場分析，我們的出價基準為 18.19 萬/坪，這是目前市場的合理支撐價。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>由於距離最近的捷運站超過 15 公里，交通便利性較低，這是我們議價的主要理由。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>考慮到銀行貸款的保守性，我們的最高出價不會超過 20.73 萬/坪，避免追高風險。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 1 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 25.025382LNG: 121.055062RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
> [SAFE] 半徑範圍內未偵測到重大嫌惡設施。
軌道交通動能
桃園體育園區 (機場捷運)15205m
大園 (機場捷運)16046m
高鐵桃園站 (機場捷運)16110m
防禦型機能圈
> 尚無學校/公園資料。
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
19.9萬/坪
益揚家6
成交月 2022/06
樓層：全
坪數：37.3 坪
總價：760.0萬
距離：-
益揚家6
成交月 2022/05
樓層：全
坪數：37.3 坪
總價：780.0萬
距離：-
益揚家6
成交月 2022/05
樓層：全
坪數：38.0 坪
總價：800.0萬
距離：-
益揚家6
成交月 2022/05
樓層：全
坪數：37.3 坪
總價：760.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
益揚家8
成交月 2024/01
樓層：全
坪數：78.9 坪
總價：1520.0萬
距離：48 m
正傑陽光Light-透天區
成交月 2022/10
樓層：二層
坪數：33.5 坪
總價：520.0萬
距離：94 m
鴻錦十映
成交月 2023/03
樓層：全
坪數：51.3 坪
總價：988.0萬
距離：167 m
公園墅
成交月 2023/06
樓層：全
坪數：42.7 坪
總價：840.0萬
距離：220 m
世霖森PARK
成交月 2025/07
樓層：六層
坪數：25.2 坪
總價：590.0萬
距離：262 m