益豐莊園主人
成交月 2024/09
樓層：全
坪數：91.6 坪
總價：5980.0萬
距離：-
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 4 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 14 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準59.1 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 4 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 -100% / 校正價 59.1 萬/坪
參考周邊可比樣本 14 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核50.4 ~ 66 萬/坪
單元二重劃區為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場偏熱，需留意追價造成銀行鑑價折減。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
-7.5%
鄰案季變化
-30.1%
最新價差
-4.2%
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [PROJECT] 同建案最新季變化 -7.5%
> [MARKET] 周圍行情最新季變化 -30.1%
> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 -4.2%
> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (3 筆)總價6800萬
5865萬7015萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
1,360萬
核貸金額
5,440萬
月付
20.7萬/月
建議年收
517萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>考慮到目前市場狀態，我們的出價底線是50.43萬/坪，這是我們的資產保全底線。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>根據市場數據顯示，該區域的社區溢價率低於市場平均，這是我們議價的有力依據。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>由於銀行核貸上限為65.99萬/坪，我們的出價不會超過此上限，以確保資金安全。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 61 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.139214LNG: 120.628180RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
台電中市變電所(中市P/S)
SUBSTATION
625m
impact
三興福德廟
TEMPLE
740m
impact
台灣中油(中村加盟站)
GAS STATION
876m
impact
新庄子永和宮
TEMPLE
885m
impact
台灣中油 新富站 加盟
GAS STATION
899m
impact
軌道交通動能
南屯 (台中捷運綠線)1891m
文心森林公園 (台中捷運1989m
豐樂公園 (台中捷運綠線)2009m
防禦型機能圈
PARK永益公園
213mPARK新八自辦市地重劃區
326mPARK公兼兒細3公園
565mPARK高鐵新市鎮生態公園
571mPARK新富小公園
581mPARK公95公園
729m實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
65.3萬/坪
益豐莊園主人
成交月 2024/05
樓層：全
坪數：96.8 坪
總價：6800.0萬
距離：-
益豐莊園主人
成交月 2024/05
樓層：全
坪數：96.8 坪
總價：6800.0萬
距離：-
益豐莊園主人
成交月 2024/04
樓層：全
坪數：96.8 坪
總價：6900.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
森之硯
成交月 2022/01
樓層：全
坪數：68.5 坪
總價：3780.0萬
距離：275 m
余泰然
成交月 2024/07
樓層：全
坪數：93.8 坪
總價：6388.0萬
距離：364 m
余自慢
成交月 2023/01
樓層：全
坪數：79.4 坪
總價：4288.0萬
距離：438 m
雲品大容6-鉑金廣場
成交月 2022/01
樓層：全
坪數：78.0 坪
總價：4518.0萬
距離：595 m
日興興富2期
成交月 2023/06
樓層：全
坪數：94.3 坪
總價：4200.0萬
距離：682 m