盛築玥

享受綠意盎然的生活，步行即可到達中台公園！北屯區軍福十三路與友祥街口
流動性: Active環境抗性: 低樓層: 15 / B4
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AI 淨單價演算結果
[35.6萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸安全區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 8 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 17 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    36.9 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 8 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -33.8% / 校正價 30.6 萬/坪

    參考周邊可比樣本 17 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    31.1 ~ 45.6 萬/坪

    廍子特區為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場交易穩定，估值可採可比區間中位帶。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
-4.4%
鄰案季變化
+2.1%
最新價差
-10.6%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 -4.4%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +2.1%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 -10.6%

> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (8 筆)
總價1527萬
1440萬1695萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
305萬
核貸金額
1,222萬
月付
4.6萬/月
建議年收
116萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>我們的出價基於31.09萬/坪，這是市場支持價格。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>距離90.3公尺有未分類設施，可能影響居住品質，這是我們議價的理由。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行核貸上限為45.57萬/坪，這是我們的最高出價。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 14 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.170502LNG: 120.731854

嫌惡設施警示

藍色鑰匙創意設計有限
PRISON
90m
impact
台灣電力公司東山服務
SUBSTATION
741m
impact
禾慈生命禮儀公司(台中
CREMATORIUM
754m
impact
台灣中油 東山路站(直營&
GAS STATION
805m
impact
台中市北屯區廍子里大
TEMPLE
846m
impact

軌道交通動能

北屯總站 (台中捷運綠線)2587m
舊社 (台中捷運綠線)2806m
松竹 (台中捷運綠線)3277m

防禦型機能圈

PARK中台公園
222m
PARK新都生態公園
399m
PARK廍子公園公廁
400m
PARK廍子公園
408m
PARK和祥公園
452m
PARK河堤公園
472m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
盛築玥
成交月 2026/01
34.3萬/坪
樓層：三層
坪數：45.1 坪
總價：1488.0萬
距離：-
盛築玥
成交月 2026/01
34.2萬/坪
樓層：十四層
坪數：45.0 坪
總價：1470.0萬
距離：-
盛築玥
成交月 2025/12
35.1萬/坪
樓層：十二層
坪數：45.1 坪
總價：1518.0萬
距離：-
盛築玥
成交月 2025/11
35.3萬/坪
樓層：十五層
坪數：45.5 坪
總價：1536.0萬
距離：-
盛築玥
成交月 2025/11
36.3萬/坪
樓層：十二層
坪數：45.5 坪
總價：1588.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
櫻花活力水岸
成交月 2018/11
26.7萬/坪
樓層：四層
坪數：28.6 坪
總價：630.0萬
距離：269 m
大城11月
成交月 2021/09
26.9萬/坪
樓層：十一層
坪數：42.5 坪
總價：1070.0萬
距離：270 m
情定水蓮No.17
成交月 2022/01
28.3萬/坪
樓層：二層
坪數：60.1 坪
總價：1558.0萬
距離：282 m
佳昂．太和
成交月 2024/05
73.4萬/坪
樓層：一層
坪數：21.9 坪
總價：1610.0萬
距離：779 m
大城十月蜂收
成交月 2023/11
39.2萬/坪
樓層：十四層
坪數：41.1 坪
總價：1500.0萬
距離：937 m