盛綻二期
成交月 2022/04
樓層：全
坪數：54.6 坪
總價：1510.0萬
距離：-
AI 淨單價演算結果
[18.6萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸安全區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 8 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 18 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準19.8 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 8 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 -34% / 校正價 17.7 萬/坪
參考周邊可比樣本 18 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核18.2 ~ 20 萬/坪
觀音草漯為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場偏熱，需留意追價造成銀行鑑價折減。 近季價格動能 +55.2%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+46.5%
鄰案季變化
+6.3%
最新價差
+26.9%
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [PROJECT] 同建案最新季變化 +46.5%
> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +6.3%
> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 +26.9%
> [WARNING] 同建案季變化或價差偏高，建議回到保守核貸區間檢核。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (8 筆)總價605萬
190萬2540萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
121萬
核貸金額
484萬
月付
1.8萬/月
建議年收
46萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>我們的出價基於支撐價格 18.24萬/坪，這是我們的心理底線。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考量到附近有廟宇，可能帶來噪音風險，這是我們議價的依據。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行估價上限為 20.02萬/坪，我們不會超過此價格。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 33 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 25.045203LNG: 121.136538RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
玄清宮(桃園市觀音區)
TEMPLE
127m
impact
草漯 保障宮 (天上聖母)
TEMPLE
864m
impact
鑫鐵興工程行
SUBSTATION
894m
impact
永生宮
TEMPLE
964m
impact
軌道交通動能
大園 (機場捷運)7557m
橫山 (機場捷運)8032m
桃園體育園區 (機場捷運)8281m
防禦型機能圈
> 尚無學校/公園資料。
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
27.6萬/坪
盛綻二期
成交月 2021/10
樓層：五層
坪數：23.0 坪
總價：450.0萬
距離：-
盛綻二期
成交月 2021/10
樓層：四層
坪數：27.2 坪
總價：550.0萬
距離：-
盛綻二期
成交月 2021/10
樓層：五層
坪數：23.0 坪
總價：420.0萬
距離：-
盛綻二期
成交月 2021/10
樓層：五層
坪數：39.9 坪
總價：730.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
程翔賦
成交月 2025/05
樓層：二層
坪數：23.1 坪
總價：680.0萬
距離：756 m
旭日矅
成交月 2025/12
樓層：三層
坪數：25.0 坪
總價：715.0萬
距離：778 m
名築町
成交月 2025/11
樓層：二層
坪數：18.1 坪
總價：558.0萬
距離：827 m
有昕藝-昕逸城
成交月 2023/07
樓層：五層
坪數：21.4 坪
總價：500.0萬
距離：846 m
竣鵬翰林苑忠孝
成交月 2025/01
樓層：五層
坪數：28.5 坪
總價：668.0萬
距離：905 m