相宇家福5
成交月 2023/03
樓層：全
坪數：72.2 坪
總價：2925.0萬
距離：-
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 7 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 72 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準50 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 7 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 -100% / 校正價 50 萬/坪
參考周邊可比樣本 72 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核38.9 ~ 59.8 萬/坪
潭子都市計畫為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場偏熱，需留意追價造成銀行鑑價折減。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
-11.9%
鄰案季變化
-47.7%
最新價差
+26.4%
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [PROJECT] 同建案最新季變化 -11.9%
> [MARKET] 周圍行情最新季變化 -47.7%
> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 +26.4%
> [WARNING] 同建案季變化或價差偏高，建議回到保守核貸區間檢核。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (6 筆)總價3175萬
2800萬3550萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
635萬
核貸金額
2,540萬
月付
9.6萬/月
建議年收
242萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>我們的出價基於市場分析，支撐價位為38.93萬/坪，這是我們的底線。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>根據市場數據，該區域的社區溢價為負，顯示潛在的價值低估，這是我們議價的依據。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>考量到銀行的核貸上限為59.77萬/坪，我們不會超過此價位，避免追高風險。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 44 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.194324LNG: 120.696580RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
臺中市政府消防局第一
FIRE STATION
374m
impact
台中潭子得天宮 天上聖
TEMPLE
463m
impact
台灣中油 潭子站(鍍膜洗
GAS STATION
666m
impact
軌道交通動能
松竹 (台中捷運綠線)1549m
舊社 (台中捷運綠線)1718m
北屯總站 (台中捷運綠線)1892m
防禦型機能圈
SCHOOL三之三頭家分校
54mSCHOOL僑新教育機構 超越連鎖
76mSCHOOL僑新資優教育 史丹佛美
154mSCHOOL夏恩英語 潭子頭家校－兒
159mPARK潭子區頭家公園
174mSCHOOL米菲藝術家
175m實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
40.5萬/坪
相宇家福5
成交月 2022/11
樓層：全
坪數：75.5 坪
總價：3475.0萬
距離：-
相宇家福5
成交月 2022/07
樓層：全
坪數：71.4 坪
總價：3275.0萬
距離：-
相宇家福5
成交月 2022/07
樓層：全
坪數：70.2 坪
總價：2875.0萬
距離：-
相宇家福5
成交月 2022/07
樓層：全
坪數：73.5 坪
總價：2925.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
聚佳豐美
成交月 2026/02
樓層：十層
坪數：45.0 坪
總價：1780.0萬
距離：132 m
昌祐夢想家
成交月 2022/11
樓層：全
坪數：44.5 坪
總價：1620.0萬
距離：160 m
經貿領袖No.3
成交月 2024/09
樓層：見使用執照
坪數：84.6 坪
總價：4530.0萬
距離：357 m
櫻花知殷
成交月 2024/08
樓層：九層
坪數：47.1 坪
總價：1612.0萬
距離：374 m
桔墅成家
成交月 2023/11
樓層：二層
坪數：24.9 坪
總價：1060.0萬
距離：379 m