真善美別墅二期
成交月 2021/11
樓層：全
坪數：59.8 坪
總價：1480.0萬
距離：-
AI 淨單價演算結果
[25.0萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸安全區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 2 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 20 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準31.7 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 2 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 -100% / 校正價 25.8 萬/坪
參考周邊可比樣本 20 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核26.6 ~ 34.9 萬/坪
高鐵臺中車站地區都市計畫為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場交易量偏低，銀行估值通常更保守。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
-3%
鄰案季變化
--
最新價差
--
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [PROJECT] 同建案最新季變化 -3%
> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (2 筆)總價2140萬
1320萬2960萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
428萬
核貸金額
1,712萬
月付
6.5萬/月
建議年收
163萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>我們的出價基於市場冷凍狀態，26.58萬/坪是合理的起點。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考量到距離捷運站超過16公里，交通便利性不足，這是我們壓價的理由。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行核貸上限為34.88萬/坪，我們不會超過這個價格。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 0 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.334149LNG: 120.723789RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
后里區公館里慈濟宮管
TEMPLE
675m
impact
軌道交通動能
北屯總站 (台中捷運綠線)16857m
舊社 (台中捷運綠線)16878m
松竹 (台中捷運綠線)17090m
防禦型機能圈
PARK大榕樹福德公園
435m實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
24.7萬/坪
真善美別墅二期
成交月 2021/07
樓層：全.透天厝
坪數：111.4 坪
總價：2800.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
世紀花園23
成交月 2022/05
樓層：三層
坪數：34.9 坪
總價：663.0萬
距離：953 m
水白墅
成交月 2024/12
樓層：全
坪數：48.0 坪
總價：1555.0萬
距離：1.13 km
贊騰有園
成交月 2022/05
樓層：八層
坪數：20.2 坪
總價：582.0萬
距離：1.40 km
樹根菁英匯
成交月 2026/01
樓層：八層
坪數：24.3 坪
總價：780.0萬
距離：1.99 km
美好蒔光
成交月 2024/09
樓層：三層
坪數：34.0 坪
總價：958.0萬
距離：1.99 km