真龍天子
成交月 2024/09
樓層：三層
坪數：26.6 坪
總價：370.0萬
距離：-
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 2 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 12 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準12.3 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 2 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 -22.9% / 校正價 12 萬/坪
參考周邊可比樣本 12 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核12.3 ~ 13.9 萬/坪
政策與信用管制會影響核貸成數與估值彈性。市場交易量偏低，銀行估值通常更保守。 近季價格動能 +78.6%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+12.7%
鄰案季變化
+18.1%
最新價差
--
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [PROJECT] 同建案最新季變化 +12.7%
> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +18.1%
> [WARNING] 同建案季變化或價差偏高，建議回到保守核貸區間檢核。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (2 筆)總價415萬
355萬475萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
83萬
核貸金額
332萬
月付
1.3萬/月
建議年收
32萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場分析，我們的出價應鎖定在12.32萬/坪，以確保資產的安全性。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考慮到該區域的市場流動性低，並且社區溢價率為負，這顯示出市場表現不佳，這是我們議價的有力依據。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行的核貸上限為13.89萬/坪，這是我們的談判天花板，避免追高。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 2 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 25.253600LNG: 121.502697RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
> [SAFE] 半徑範圍內未偵測到重大嫌惡設施。
軌道交通動能
崁頂 (淡海輕軌)9022m
淡海新市鎮 (淡海輕軌)9263m
淡水行政中心 (淡海輕軌)9310m
防禦型機能圈
> 尚無學校/公園資料。
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
13.9萬/坪
真龍天子
成交月 2023/12
樓層：四層
坪數：37.3 坪
總價：460.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
山水龍城
成交月 2022/12
樓層：九層
坪數：30.7 坪
總價：349.0萬
距離：203 m
山之花墅B區
成交月 2025/12
樓層：全
坪數：64.5 坪
總價：1503.0萬
距離：387 m
薪房事
成交月 2025/10
樓層：六層
坪數：9.5 坪
總價：147.0萬
距離：810 m
熱帶嶼
成交月 2025/10
樓層：六層
坪數：15.9 坪
總價：195.0萬
距離：1.67 km
新北三芝熱帶嶼
成交月 2025/08
樓層：九層
坪數：12.5 坪
總價：180.0萬
距離：1.67 km