睦唐與樹

步行可達的綠地與教育資源，讓生活更美好南屯區春安一街、春安路57巷
流動性: Frozen環境抗性: 低樓層: 12 / B3
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AI 淨單價演算結果
[47.2萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸安全區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 20 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 10 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    40.1 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 20 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -34.2% / 校正價 40.1 萬/坪

    參考周邊可比樣本 10 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    47.2 ~ 47.2 萬/坪

    臺中市烏日大肚地區都市計畫為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場交易量偏低，銀行估值通常更保守。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+0.7%
鄰案季變化
+12.8%
最新價差
+1.6%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 +0.7%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +12.8%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 +1.6%

> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (19 筆)
總價1333萬
1135萬1600萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
267萬
核貸金額
1,066萬
月付
4.0萬/月
建議年收
102萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場分析，我們的出價基準是47.19萬/坪，這是我們的防禦底線。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考慮到附近有壽明宮，可能存在的噪音風險應該反映在價格上。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行核貸上限為47.19萬/坪，這是我們的談判天花板，避免追高。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 1 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.133779LNG: 120.608465

嫌惡設施警示

壽明宮
TEMPLE
284m
impact
台糖忠勇站
GAS STATION
416m
impact
大臺中會客菜
PRISON
541m
impact
冠儀會客菜
PRISON
548m
impact
玄天上帝｜南屯收驚｜嶺東
TEMPLE
561m
impact

軌道交通動能

九張犁 (台中捷運綠線)1478m
高鐵台中站 (台中捷運綠2850m
烏日 (台中捷運綠線)3215m

防禦型機能圈

PARK凹凹公園
124m
SCHOOL臺中市南屯區春安國民
221m
SCHOOL臺中市私立嶺東高級中
513m
SCHOOL臺中市私立夏綠蒂托嬰
647m
PARK春社公園
829m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
睦唐與樹
成交月 2025/04
45.5萬/坪
樓層：十層
坪數：37.6 坪
總價：1551.0萬
距離：-
睦唐與樹
成交月 2025/04
40.2萬/坪
樓層：七層
坪數：36.4 坪
總價：1326.0萬
距離：-
睦唐與樹
成交月 2025/03
41.5萬/坪
樓層：八層
坪數：37.1 坪
總價：1403.0萬
距離：-
睦唐與樹
成交月 2025/03
39.5萬/坪
樓層：六層
坪數：32.1 坪
總價：1275.0萬
距離：-
睦唐與樹
成交月 2025/03
42.7萬/坪
樓層：九層
坪數：35.7 坪
總價：1376.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
建義ATM
成交月 2020/03
20.1萬/坪
樓層：十二層
坪數：32.6 坪
總價：570.0萬
距離：170 m
豐邑菁科城
成交月 2022/10
36.9萬/坪
樓層：三層
坪數：49.3 坪
總價：1599.0萬
距離：177 m
菁科2MAX
成交月 2024/03
38.7萬/坪
樓層：二十三層
坪數：54.1 坪
總價：1888.0萬
距離：212 m
富宇世界花園
成交月 2024/01
38.8萬/坪
樓層：四層
坪數：46.1 坪
總價：1655.0萬
距離：228 m
勝美琚
成交月 2025/02
43.3萬/坪
樓層：八層
坪數：64.1 坪
總價：2460.0萬
距離：275 m