睦昇韶光漫
成交月 2025/12
樓層：六層
坪數：34.5 坪
總價：2030.0萬
距離：-
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 4 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 51 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準61.5 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 4 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 -100% / 校正價 61.5 萬/坪
參考周邊可比樣本 51 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核56 ~ 68.1 萬/坪
十三期重劃區為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場交易穩定，估值可採可比區間中位帶。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
--
鄰案季變化
-1.4%
最新價差
+5.8%
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [MARKET] 周圍行情最新季變化 -1.4%
> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 +5.8%
> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (4 筆)總價1958萬
1790萬2080萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
392萬
核貸金額
1,566萬
月付
5.9萬/月
建議年收
149萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場數據，我們的出價基於每坪 55.98 萬，這是我們的防禦底線。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考慮到附近有加油站，這可能對未來的轉售價值造成影響，我們希望在價格上有所反映。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行的核貸上限是每坪 68.14 萬，我們不會超過這個價格。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 10 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.128983LNG: 120.649764RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
星樂匯自助式KTV
KTV
405m
impact
全國加油站 文心站
GAS STATION
449m
impact
臺中市環保局南屯清潔
LANDFILL
779m
impact
水肥廠
INCINERATOR
789m
impact
大興里大興宮-福德正神
TEMPLE
818m
impact
軌道交通動能
豐樂公園 (台中捷運綠線)477m
大慶 (台中捷運綠線)1126m
南屯 (台中捷運綠線)1317m
防禦型機能圈
PARK文中小兼滯公園（附設籃
305mPARK豐富公園
438mPARK南苑公園
467mPARK西川公園
535mSCHOOL放學趣 - 台中永春分校
537mSCHOOL約書亞南屯永春校
626m實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
70.9萬/坪
睦昇韶光漫
成交月 2025/11
樓層：四層
坪數：32.2 坪
總價：1820.0萬
距離：-
睦昇韶光漫
成交月 2025/10
樓層：七層
坪數：32.2 坪
總價：1886.0萬
距離：-
睦昇韶光漫
成交月 2025/10
樓層：七層
坪數：34.5 坪
總價：2050.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
宏銓山里時晴
成交月 2024/01
樓層：四層
坪數：40.0 坪
總價：2008.0萬
距離：161 m
遠雄文心匯
成交月 2018/09
樓層：十七層
坪數：58.5 坪
總價：1788.0萬
距離：424 m
文心愛悅
成交月 2022/05
樓層：1F+2F
坪數：74.6 坪
總價：6266.0萬
距離：490 m
順天MR.L
成交月 2025/12
樓層：十六層
坪數：55.0 坪
總價：3853.0萬
距離：498 m
惠宇大沁
成交月 2026/02
樓層：四層
坪數：43.3 坪
總價：2431.0萬
距離：507 m