知哲永樂

未來增值潛力無限，理想的家庭居所北屯區太和東街、太和五街口
流動性: Hot環境抗性: 低樓層: 10 / B2
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AI 淨單價演算結果
[32.5萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸警戒區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 20 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 72 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    39.4 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 20 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -100% / 校正價 39.4 萬/坪

    參考周邊可比樣本 72 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    31.8 ~ 43.5 萬/坪

    單元十四重劃區為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場偏熱，需留意追價造成銀行鑑價折減。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+3.8%
鄰案季變化
+0.8%
最新價差
+1.4%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 +3.8%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +0.8%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 +1.4%

> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (18 筆)
總價1300萬
1105萬1545萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
260萬
核貸金額
1,040萬
月付
3.9萬/月
建議年收
99萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>基於目前市場數據，我們的出價底線是31.75萬/坪，這是我們的心理護城河。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>根據周邊交易數據，該區域的平均單價在39.79萬/坪，且社區溢價為負，顯示出價格偏高的風險。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行的核貸上限為43.49萬/坪，我們不會超過這個價格。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 84 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.164723LNG: 120.726593

嫌惡設施警示

芒果樹福德宮
TEMPLE
447m
impact
台電大坑變電所(大坑D/S)
SUBSTATION
514m
impact
金霄宮玉陵殿
TEMPLE
588m
impact
台中市北屯區廍子里大
TEMPLE
742m
impact
藍色鑰匙創意設計有限
PRISON
774m
impact

軌道交通動能

北屯總站 (台中捷運綠線)2591m
舊社 (台中捷運綠線)2762m
松竹 (台中捷運綠線)3112m

防禦型機能圈

PARK昌盛公園
182m
SCHOOL斜槓棋遊教室【北屯 | 圍棋&
213m
PARK祥和公園
357m
SCHOOL徐薇英文 廍子分校
361m
SCHOOL迎子美語教育 English Adventureland
365m
SCHOOL臺中市北屯區廍子國民
511m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
知哲永樂
成交月 2025/05
51.1萬/坪
樓層：十層
坪數：35.9 坪
總價：1502.0萬
距離：-
知哲永樂
成交月 2025/05
42.1萬/坪
樓層：四層
坪數：33.8 坪
總價：1176.0萬
距離：-
知哲永樂
成交月 2025/04
49.5萬/坪
樓層：九層
坪數：34.6 坪
總價：1400.0萬
距離：-
知哲永樂
成交月 2025/04
50.8萬/坪
樓層：九層
坪數：35.9 坪
總價：1495.0萬
距離：-
知哲永樂
成交月 2025/04
42.8萬/坪
樓層：六層
坪數：33.8 坪
總價：1192.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
佳昂．太和
成交月 2024/05
73.4萬/坪
樓層：一層
坪數：21.9 坪
總價：1610.0萬
距離：56 m
協和澄心
成交月 2019/03
18.9萬/坪
樓層：七層
坪數：48.9 坪
總價：790.0萬
距離：248 m
晟溢大觀6
成交月 2022/12
52.4萬/坪
樓層：全
坪數：75.2 坪
總價：3944.0萬
距離：262 m
大城知丘
成交月 2025/07
52.5萬/坪
樓層：十二層
坪數：61.7 坪
總價：2540.0萬
距離：298 m
四月泊樂
成交月 2020/10
24.3萬/坪
樓層：十層
坪數：46.0 坪
總價：942.0萬
距離：352 m