碧園

在新店區的心臟地帶，找到您的理想家園。新北市新店區環河路19巷18號
流動性: Active環境抗性: 低樓層: 6
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AI 淨單價演算結果
[54.2萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸警戒區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 2 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 65 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    63.1 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 2 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -100% / 校正價 63.1 萬/坪

    參考周邊可比樣本 65 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    50.1 ~ 74.3 萬/坪

    政策與信用管制會影響核貸成數與估值彈性。市場交易穩定，估值可採可比區間中位帶。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
-14.6%
鄰案季變化
+16.8%
最新價差
-12.1%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 -14.6%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +16.8%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 -12.1%

> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (2 筆)
總價2304萬
1835萬2775萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
461萬
核貸金額
1,843萬
月付
7.0萬/月
建議年收
175萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據我們的分析，這個物件的保守價格是 50.06萬/坪，我們希望以此作為我們的出價基礎。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考慮到附近有焚化爐，這可能會影響到未來的轉售價值，這是我們需要考慮的因素。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>我們的銀行核貸上限是 74.34萬/坪，這是我們能夠承擔的最高價格，超過這個價格我們將無法獲得貸款支持。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 14 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.960486LNG: 121.537362

嫌惡設施警示

光明99歌坊
KTV
185m
impact
星海歌唱坊
KTV
205m
impact
新北市政府環境保護局
INCINERATOR
316m
impact
太平宮
TEMPLE
455m
impact
丁惟汾墓
CEMETERY
459m
impact

軌道交通動能

新店 (松山新店線)859m
新店區公所 (松山新店線)890m
小碧潭 (松山新店線)1613m

防禦型機能圈

SCHOOL私立能仁家商
432m
PARK親情河濱公園
516m
SCHOOL文山國中
520m
PARK太平運動公園
562m
PARK親子夢遊天地公園
570m
PARK新店區鄰里公園
634m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
碧園
成交月 2024/03
50.5萬/坪
樓層：三十一層，三十二層
坪數：55.2 坪
總價：2680.0萬
距離：-
碧園
成交月 2023/09
59.1萬/坪
樓層：十一層
坪數：32.6 坪
總價：1928.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
名水漾
成交月 2025/05
62.3萬/坪
樓層：三層
坪數：30.7 坪
總價：1858.0萬
距離：111 m
雙水灣
成交月 2017/11
64.3萬/坪
樓層：二十層
坪數：31.1 坪
總價：2000.0萬
距離：114 m
天闊
成交月 2025/09
52.0萬/坪
樓層：二十七層
坪數：42.7 坪
總價：2220.0萬
距離：191 m
鼎隆江晏
成交月 2025/03
77.2萬/坪
樓層：五層
坪數：48.7 坪
總價：2950.0萬
距離：279 m
碧潭國璽
成交月 2024/04
55.8萬/坪
樓層：十三層
坪數：84.0 坪
總價：4500.0萬
距離：291 m