禹田禾好實崗
成交月 2023/08
樓層：全
坪數：51.3 坪
總價：1900.0萬
距離：-
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 3 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 8 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準35.7 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 3 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 +20.2% / 校正價 33.7 萬/坪
參考周邊可比樣本 8 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核34.4 ~ 39.6 萬/坪
東勢都市計畫為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場交易量偏低，銀行估值通常更保守。 近季價格動能 -4.2%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+35.8%
鄰案季變化
--
最新價差
--
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [PROJECT] 同建案最新季變化 +35.8%
> [WARNING] 同建案季變化或價差偏高，建議回到保守核貸區間檢核。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (3 筆)總價2068萬
1830萬2540萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
414萬
核貸金額
1,654萬
月付
6.3萬/月
建議年收
158萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據我們的分析，這個物件的合理支撐價格是 34.42萬/坪，這是我們的出價基準。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>我們注意到附近有石岡區第三公墓，這可能會影響未來的轉售價值，這是我們需要考慮的因素。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行的核貸上限為 39.56萬/坪，這是我們的最高出價，超過這個價格我們將面臨貸款困難。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 0 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.272889LNG: 120.791713RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
石岡區第三公墓
CEMETERY
658m
impact
軌道交通動能
北屯總站 (台中捷運綠線)13006m
舊社 (台中捷運綠線)13166m
松竹 (台中捷運綠線)13662m
防禦型機能圈
PARK萬興社區公園
163mPARK五分車懷舊公園
685mSCHOOL臺中市立石岡國民中學
827m實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
37.1萬/坪
禹田禾好實崗
成交月 2023/07
樓層：全
坪數：73.0 坪
總價：2468.0萬
距離：-
禹田禾好實崗
成交月 2023/06
樓層：全
坪數：51.6 坪
總價：2068.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
春陽自在森林
成交月 2025/04
樓層：四層
坪數：34.7 坪
總價：908.0萬
距離：528 m
禹田禾．閱雲出3
成交月 2021/08
樓層：全
坪數：46.6 坪
總價：1190.0萬
距離：1.08 km
磐月四季城
成交月 2025/05
樓層：全
坪數：45.7 坪
總價：1658.0萬
距離：1.58 km
上寯邑朗朗
成交月 2024/09
樓層：全
坪數：54.0 坪
總價：1300.0萬
距離：2.93 km