穩喬墅高鐵5

步行可達的優質教育資源烏日區三榮十六路(長壽段143地號
流動性: Frozen環境抗性: 低樓層: 4
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AI 淨單價演算結果
[46.5萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸安全區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 15 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 37 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    46.1 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 15 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -100% / 校正價 44.3 萬/坪

    參考周邊可比樣本 37 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    44.5 ~ 47.7 萬/坪

    高鐵台中站特區為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場交易量偏低，銀行估值通常更保守。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
-10.9%
鄰案季變化
+11.3%
最新價差
+10.2%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 -10.9%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +11.3%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 +10.2%

> [WARNING] 同建案季變化或價差偏高，建議回到保守核貸區間檢核。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (14 筆)
總價2259萬
1890萬2990萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
452萬
核貸金額
1,807萬
月付
6.9萬/月
建議年收
172萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>我們的出價基於44.51萬/坪，這是市場支撐位，反映了當前市場的冷淡狀態。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>距離台灣中油成功嶺站僅230.7公尺，可能會有汽油味影響居住品質，這是我們議價的理由。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>根據銀行的核貸上限，我們的最高出價不會超過47.72萬/坪，以避免追高風險。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 0 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.111169LNG: 120.592545

嫌惡設施警示

台灣中油成功嶺站（直營）
GAS STATION
231m
impact
烏日榮泉振興宮
TEMPLE
258m
impact
榮泉里福德祠
TEMPLE
287m
impact
台塑直營 台亞石油成一
GAS STATION
347m
impact
朥⺼胥福德廟
TEMPLE
739m
impact

軌道交通動能

高鐵台中站 (台中捷運綠2251m
烏日 (台中捷運綠線)3283m
九德 (台中捷運綠線)4247m

防禦型機能圈

SCHOOL長頸鹿美語烏日旭光分
192m
SCHOOL臺中市烏日區旭光國民
203m
SCHOOL愛美語國際語文教育 興
205m
PARK長壽公園
211m
PARK榮泉球場
260m
PARK榮泉公園
266m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
穩喬墅高鐵5
成交月 2025/05
46.5萬/坪
樓層：全
坪數：62.0 坪
總價：2880.0萬
距離：-
穩喬墅高鐵5
成交月 2024/10
52.1萬/坪
樓層：全
坪數：43.2 坪
總價：2250.0萬
距離：-
穩喬墅高鐵5
成交月 2024/06
55.6萬/坪
樓層：全
坪數：40.6 坪
總價：2258.0萬
距離：-
穩喬墅高鐵5
成交月 2024/06
44.8萬/坪
樓層：全
坪數：44.6 坪
總價：2000.0萬
距離：-
穩喬墅高鐵5
成交月 2024/05
51.1萬/坪
樓層：全
坪數：44.0 坪
總價：2250.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
坤悅夢想+
成交月 2024/03
41.0萬/坪
樓層：三層
坪數：49.0 坪
總價：1850.0萬
距離：180 m
成功一墅
成交月 2023/08
36.1萬/坪
樓層：全
坪數：49.9 坪
總價：1800.0萬
距離：329 m
和峻捷市邦
成交月 2025/01
43.6萬/坪
樓層：六層
坪數：36.3 坪
總價：1400.0萬
距離：334 m
高鐵捷市城
成交月 2020/10
26.8萬/坪
樓層：一層
坪數：59.4 坪
總價：1460.0萬
距離：453 m
浩瀚豐世紀
成交月 2023/08
31.8萬/坪
樓層：十五層
坪數：36.2 坪
總價：1028.0萬
距離：729 m